กราฟชีวิตคอนโด

INTRODUCTION

สารภาพกันแบบไม่อาย คือช่วงนี้มันไม่ค่อยจะมีคอนโดให้รีวิวอะนะ อิอิอิ แล้วก็รู้สึกว่า page ตัวเองหาสาระไม่ได้ค่อยได้ มีแต่ความฮา เลยเอาประสบกาม เอ้ย ประสบการณ์ (มุขเก่าไปไหมเนี้ย) ที่เคยเป็นกรรมกรตาม site คอนโดต่างๆมาหลายปี มาเล่าให้ฟังกันดีกว่า (ปล. กราบขอบพระคุณพี่เต้ที่ให้ความรู้และโอกาสเจ้าค่ะ)

ส่วนตัวกระเทยรู้สึกว่า การเล่นคอนโด (ฟังดูรวยเชียว) ก็เหมือนการเล่นหุ้นอะคะ มีทั้งแบบคนเล่นหุ้นปั่น (อารมณ์ขายใบจอง ได้กำไรจากกระแส) คนเล่นหุ้นมูลค่า (VI) (อารมณ์ซื้อแบบวิเคราะห์ ถือยาว เน้นปล่อยเช่าและการเติบโตของ location) คอนโดแต่ละที่ก็จะมีการขึ้นๆลงๆของราคาต่างกันไป แต่มันก็จะมีแพทเทิ้ลที่เห็นได้บ่อยๆ (ในเมืองอะนะ) ฉะนั้นวันนี้เราก็จะเอาแพทเทิ้ลพวกนี้แหละ มาเม้า ทำความเข้าใจกับการเปลี่ยนแปลงของราคาคอนโดกันค่ะ

ปล. อันนี้ไม่มีสถานบันหรือหนังสือเล่มไหนการันตีว่ามันถูกหรือผิดนะคะ มาจากความมโนของกะเทยล้วนๆ อ่านแล้วก็อย่าเชื่อมาก เพราะถ้ากระเทยเก่งและฉลาดป่านี้รวยเป็น 10 ล้าน 100 ล้านละ 555

ปล. อีกอัน ใครเซียนแล้วไม่ต้องอ่านนาจา อันนี้พื้นฐานเฟอร์ๆ พวกเธอรู้อยู่แล้วละ

STEP 1 - เศรษฐกิจ

ก่อนอื่นเราต้องมามองภาพใหญ่กันก่อน (ไม่ต้องมามองที่ฉันนะยะ ฉันแค่ตรูดใหญ่ 555) คอนโดจะขึ้น จะพัง จะเกิด จะปัง หรืออะไรก็ตามแต่ มันก็มาตามสภาพเศรษฐกิจด้วยอะค่ะ เพราะถ้าเศรษฐกิจไม่ดี คนบ่จี้ บ่มีตังแล้ว Developer เค้าจะสร้างมาขายใครชิมิค่ะ?

ผิดค้าาาา (อ้าว เล่นเอง ตบเอง)

นั้นคือความคิดของกะเทยสมัยยังเป็นตุ๊ดหัวโปกกะโหลกไขว้ค่ะ พอตอนนี้เป็นกระเทยป้าแก่แล้วทำให้เห็นว่า ช่วงเศรษฐกิจไม่ดีนี้แหละ พวก Developer เจ้าต่างๆจะงัดไม้ตายกันออกมาสุดพลังยุทธ เพราะไม่ว่าจะเศรษฐกิจยุคไหน 'คนรวย' ก็มีเงินเสมอ ช่วงเศรษฐกิจดีๆ นางก็ไม่ตกเครื่อง บินขึ้นดอยไปเทขายรับเงินกันรวยเละ ส่วนช่วงเศรษฐกิจแย่ๆ พวกนางก็ช้อนซื้อของถูกกันสนุกสนาน ของแบบนี้คนชั้นกลางทำไม่ได้ คนจนอย่างอิฉัน อย่าหวังเลยจะทำได้ (THE FACE SEASON 3 เพิ่งมา ยืมคำนางมาเล่นหน่อย)

กลับมาที่ภาพใหญ่กันต่อ (กระเทยชอบพาออกทะเล) ส่วนตัวกะเทยมองว่าเศรษฐกิจบ้านเรามันก็มี 3 ช่วง 1) ขาขึ้น 2) ยอดดอย 3) ขาลง (จริงๆลงไปแล้วมันต้องมีขึ้นก้นเหวก่อนจะกลับมาขึ้นใหม่นิดนึง แต่เอาไปรวมกับขาลงละกัน เพราะช่วงนั้นก็เงียบๆไม่มีไรทำ)

1) ขาขึ้น

เราจะเน้นที่กรุงเทพ เมืองหลวงบ้านเฮา เป็นหลักก่อนนะค่ะ การย้ายเข้าของประชาชีชาวศรีสยามสู่เมืองเทพแสนศิวิลัยยังมีความต่อเนื่องอย่างสม่ำเสมอ (ส่วนตัวเลขไป Google กันเอาเอง เพราะกะเทยขี้เกียจ 555) เริ่มจากเข้ามาเรียน เรียนจบก็หางานทำ หาผัว มีลูก เบื่อชีวิต เปิดร้านขายของ ทำธรุกิจ เป็นเจ้าของกิจการ สิ่งที่เกิดขึ้นจากกระบวนการเหล่านี้คือ การจ้างงาน เช่าบ้าน ซื้อบ้าน เมืองขยาย แย่งกันกิน แย่งกันช้อป คอนโดก็เพิ่ม หมู่บ้านก็เพิ่ม ห้างก็เพิ่มไปตามระเบียบ ก็ทำให้เศรษฐกิจดี้ดี

พอความต้องการที่อยู่อาศัยมากขึ้น แน่ละ Developer ทั้งหลายจะรอช้าอยู่ใย ก็รีบออกบ้านและคอนโดมาให้ขายดิบขายดี คนแย่งกันซื้อ สิเจ้าค่ะ แล้วยิ่งบ้านเราที่ขึ้นชื่อเรื่องการจราจรบนถนนที่แสนสะดวกสบาย บวกกับการเข้ามาของรถไฟฟ้า 2 สายแรก ก็เลยเป็นเหตุผลให้สมัยก่อนคอนโดนั้น HIT มากกกกกก พอคอนโดมัน HIT Developer ก็ต้องหาซื้อที่ดินมาสร้างเพิ่ม คนมีที่ดิน พอเห็นว่ามี Demand ก็ขึ้นราคาสิจ๊ะ ราคาที่ดินก็แพง คอนโดใหม่ก็ขายแพงกว่าตัวเก่า คนก็เลยขายใบจองตัวเก่ากันได้กำไร ร่ำรวย

2) ยอดดอย

เป็นผลพวงมาจากช่วงขาขึ้น พอ Developer มองเห็นว่าทำไรออกมาก็ขายดิบขายดี ช่วงน้ำขึ้นให้รีบตักค่ะ เทหมดหน้าตักกันไปเลย ก็เลยลงทุนรัวๆจ้า พวกเราเลยเห็นคอนโดผุดกันเป็นดอกเห็ดเต็มบ้านเต็มเมือง

*** อันนี้สำคัญ ทำดอกจันทร์ ล้านดอก *** (feel เหมือนตอนเรียนพิเศษที่สยาม เสาร์ อาทิตย์ คนสอนชอบบอก)

มนุษย์นั้นถ้ายังไม่ส่อแววจะนิพพานชาตินี้ ยังไงก็มีความ 'โลภ' ความ 'กลัว' ค่ะ (จำมาจากหนังสือเล่นหุ้นนะ ไม่ได้คิดเองหรอก อิอิอิ) พอเห็นคนอื่นขายได้กำไร ก็เอาบ้าง อยากรวยเร็ว แห่ซื้อตามๆกัน จนมันเกินความต้องการที่แท้จริง จากที่เคยซื้ออยู่เองก็กลายเป็นซื้อเกร็งกำไร ซื้อลงทุน ซื้อปล่อยเช่า เห็นคนอื่นเค้าขายใบจองแล้วรวย ก็เลยคิดว่า ถ้าทำแบบเค้าแล้วจะรวยบ้าง

เอาตัวอย่างนะ จะได้เห็นภาพชัดขึ้น สมัย THE BASE 77 เปิดตัว ราคามันถูกมากกกกกกกกกก พอไม่นานค่าแรงขั้นต่ำขึ้น คอนโดที่เปิดตัวหลังค่าแรงขั้นต่ำก็ราคาแพงเวอร์มากกกก พอมันแพง คนก็กลับไปหาคอนโดเก่าที่เคยเปิดตัวถูกกว่า ยอมโดนบวก ก็ยังคุ้ม ก็เลยเป็นกระแสว่าแบบ เห้ย ซื้อ THE BASE ขายใบจอง ได้เป็นแสนเลย รวยๆ พอ THE BASE PARK WEST / PARK EAST เปิดมา ก็แห่ไปจองคิวกันตั้งแต่คืนก่อนวันเปิด (กระเทยไปเดินแรดดูห้องตัวอย่างค่ะ ไม่ได้ซื้อ ตอนนั้นเชิดใส่ 555555 สุดท้ายก็มาอยู่เองสะงั้น) โอ้ย แปปเดียว SOLD OUT จ้าาาาา แล้วพอโอนเป็นจ๊ะ ทิ้งจองจ้าาาาาาาาา แสนก็เอามาทำโปรจี๊ดจ้าาาาาาาาาา (แต่ทุกวันนี้ราคาขึ้นเพราะความเจริญที่ขยายออกมาก+ราคาคอนโดตัวใหม่ๆที่แพงจนเกินเยียวยาละ แล้วแสนก็ทำออกมาให้เป็นเมืองน่าอยู่ กระแสมันเลยกลับมา)

กลับมาเรื่องขายใบจอง มันไม่ใช่ว่าทำไม่ได้หรอกนะ แต่เป็นเพราะการไม่ทำการบ้านมาก่อนมากกว่า ปัญหาเดียวกันกับคนเล่นหุ้นแล้วเจ้งเลยค่ะ คือไม่ศึกษาข้อมูลก่อน ใครเค้าซื้ออะไรก็ซื้อๆตามเค้า แล้วดันไม่มีเงินเย็นมารองรับหรือมาซื้อตอนอยู่ดอยแล้วนี้สิ ปัญหาที่ตามมาก็เลยกลายเป็นขายใบจองไม่ได้ ไม่มีเงินโอน ต้องยอมเท่าทุน ขาดทุนกันไป

ช่วงยอดดอยนี้มีแตกออกเป็น ยอดดอย101 กับ ยอดดอย102 อีกนะ คือแต่ก่อนขายใบจองไม่ได้ แต่ถ้าโอนไหว ก็ยังไปขายต่อหลังโอนได้กำไรอยู่ ใครมีเงินเย็นโอนลอยก็สบายไปอีก เพราะว่าไม่ต้องเสียดอกแบงค์ ไม่เสียภาษี ซึ่งนั้นคือ ยอดดอย101 ส่วนยอดดอย102 คือตอนนี้ที่ขนาดโอนแล้วก็ยังขายยาก เพราะเศรษฐกิจมันแย่มากจริงๆ

3) ขาลง (น่าจะปี 2017 นี้แหละ) คือขายคอนโดเริ่มอืด ขายต่อก็ยาก ปล่อยเช่ายังยากเลย ไม่ได้เฟื่องฟูแบบแต่ก่อนแล้ว กลุ่มคนที่มีเงิน ก็จะเหลือแต่คนรวยมากๆละ แต่ Developer เค้าเป็นบริษัทเนอะ ต้องจ่ายเงินพนักงาน แถมเข้าตลาดหลักทรัพย์อีก เดียวไม่มีตัวเลขสวยๆมาปิดงบ แล้วบริษัทอยู่ๆจะหยุดขายของก็ไม่ได้ ต้นทุนมีมาทุกวัน ก็เลยงัดไม้ตาย ทำเลเทพ สุดยอดทำเล ออกมาฟาดฟัน แย่งชิงเค้กที่เหลือไม่มากในตลาด แล้วเดียวสักพักมันก็น่าจะเงียบไปอีกสักพักใหญ่ (จะเห็นได้ว่าช่วงนี้เริ่มกลับไปเน้นบ้าน แนวราบกันละ)

แล้วประชาชีศรีสยามก็ย้ายเข้าเมือง คนทำงานเงินเดือนสูงขึ้น กำลังซื้อมากขึ้น อยากขยับขยาย กลายเป็นความต้องการใหม่ๆ แล้วมันก็จะวนกลับไปเป็นวัฏจักรแบบเดิม (แต่ราคาขึ้นแล้วขึ้นเลยนะ กระเทยคิดว่า)

เอาละ เห็นภาพใหญ่กันไปแล้ว ก็มาดูภาพเล็กกันบ้าง นั้นก็คือ คอนโดแต่ละแท่ง แต่ละที่นั้นเอง

STEP 2 - ปัจจัยต่อราคา

ในช่วงนี้ เราจะมาพูดถึงปัจจัยต่างๆ ที่เข้ามามีผลต่อราคาคอนโดในแต่ละช่วง

กะเทยก็จะแบ่งช่วงชีวิตคอนโดออกเป็น 3 ช่วงอีกเช่นเคยค่ะ คือ 1) ก่อนโอน 2) ช่วงโอน 3) หลังโอน

แต่ต้องบอกก่อนว่า จริงๆแล้วปัจจัยที่มีผลต่อราคาเนี้ยมันมีเยอะมาก แต่กะเทยก็จะเอาเฉพาะที่มันเห็นกันบ่อยๆเป็นแพทเทิ้ลมาเม้าให้ฟังละกันนะคะ

1) ก่อนโอน

ระยะนี้จะเริ่มตั้งแต่ช่วงข่าวลือ ที่เราสามารถติดตามกันได้ตามเพจ influencer ชื่อดังทั้งหลาย ที่มักจะเป็น VVIP แล้วก็รู้ข่าวดีๆก่อนใคร

(แน่นอนละ โอกาสเป็นของผู้ที่แสวงหา คนที่คอยติดตามข่าวสารตลอดเวลาก็ย่อมเห็นโอกาสมากกว่า ถ้าวันๆเอาแต่เปิดแอร์นอนดูซีรี่เกาหลีแล้วหวังจะรวยจากการลงทุนคอนโด เธอก็ต้องบ้านรวยมาก เพราะซื้อหว่านได้หมด (อารมณ์ซื้อหวยหว่านๆ มันต้องถูกสักตัวอะ) หรือไม่ก็ดวงดีเวอร์

ถ้าใครขยันติดตามข่าวสาร นอกจากจะรู้ก่อน ยังจะได้ความเห็นจากเซียนทั้งหลายที่เข้ามา comment กันอย่างล้นหลาม แต่ยุคนี้ก็น่ากลัวเหอะ เพราะ influencer เองก็รับเงินมาอวยไส้แตก ฉะนั้น อ่านหน้าไมค์แล้วก็ลองหลังไมค์ไปชวนคนนั้นคนนี้คุยด้วย ก็จะดี จะได้เห็นมุมมองจากหลายๆฝ่าย

แต่ถ้าถามกระเทย กระเทยจะบอกวิธีโคตรง่ายให้ค่ะ (เป็นแนวเน้นมูลค่านะ) คือ ให้เธอคิดสะว่า เธอซื้ออยู่เอง ไม่มีรถขับ เธอจะอยู่ได้มะ อยู๋ละฟินปะ

คิดแค่นี้แหละ ใจเขาใจเราเนอะ (base on ราคาด้วยนะเธอ ไม่ใช่คอนโด 2 ล้าน พอไม่ติด BTS แล้วบอก แย่มาก ใครจะมาซื้ออยุ่ อันนี้เรียกตรรกะเพี้ยนละ)

พยายามมองให้รอบด้านค่ะ ลองคิดถึงคนๆนึง ตลอด 1 เดือนต้องทำไรบ้าง กิน, เดินทาง, ดูหนัง, ชอป, นัดเพื่อนแรด, สมมติมีลูก ลูกจะลูกเต้าไปเที่ยวไหนอีก, แถวนั้นมีไรเก๋ให้ทำไหม ...

เอาที่ละเรื่อง กิน - อาหารสำเร็จ, อาหารตามสั่ง, fast food, ร้านกาแฟสำหรับนั่งเอาคอมลงมาเล่นหรือทำงานชาร์ตแบตได้, ร้านอาหารดีๆ, ร้านปิ้งย่างไว้เม้ากับเพื่อนสาว ยิ่งเป็นร้านดังๆยิ่งดี (เพราะงี้ สุขุมวิท กับ พหล มันเป็นย่าน HIT ไง เพราะมันมีหมดตั้งแต่ ถูก แพง เกร๋ อร่อย เริศ)

เดินทาง - เห็นบ่อยมากกก หลายคนอารมณ์แบบ ใกล้รถไฟฟ้าก็เอาละ ช่วยดูนิดนึงว่าใกล้แบบเดินทางสะดวกไหม ย่าน office เค้าอยู่ตรงไหนกัน สาทร (BTS ช่องนนทรี - สายสีเทาอนาคต เพราะ BRT กระเทยไม่นับค่ะ เยิน) สีลม (BTS ศาลาแดง - MRT สีลม) อโศก (BTS อโศก - MRT สุขุมวิท) เพลินจิต (BTS เพลินจิต) พร้อมพงษ์ (BTS พร้อมพงษ์) ตรงแถวๆสวนจตุจักรเค้าเรียกไรอะ ที่มีพวกน้ำมันเยอะๆ (BTS หมอชิต - MRT สวนจตุจักร) เอาแค่นี้ก่อนนะ กระเทยก็ไม่ได้เซียนอะไรมากมาย แต่แค่นี้ก็เห็นแล้วว่าทำไม คอนโดติด BTS ถึงราคาดีสุด เพราะมันเดินทางสะดวกกว่าเยอะ รอรถก็ไม่นาน เป็นที่ต้องการของคนหมู่มากกว่า ถึงจะมีคอนโดจะเยอะ แต่ปริมาณคนที่อยากได้ก็เยอะตาม เราก็มีโอกาสขาย/เปล่าเช่ามากกว่า รองลงมาก็ MRT สายสีน้ำเงินค่ะ

ส่วนสายอื่นๆเช่นสีม่วงไรงี้ มันเฉพาะกลุ่มมากอะ ถ้าคนที่อยากอยู่ตามสายสีม่วงมีน้อย อำนาจก็อยู่ในมือลูกค้าสิ เค้าจะเลือกหรือไม่เลือกเราก็ได้

ไม่ใช่แค่ทำงานนะ สมมติแกงค์สาวนัดเจอกินข้าวดูหนังสยามงี้ หรือจะไปเที่ยวผับเกร๋ๆที่ทองหล่อเอกมัยงี้ ถ้าอยู่สายสีม่วงนี้ไกลมากกกกกกกกกกกกก กว่าจะถึง โอ้ย เหนื่อย นั่งแทกซี่อาจจะสะดวกกว่านะ

แล้วก็อีกพวก ที่ซื้อคอนโดแล้วบอกว่า ขับรถสะดวก (แต่ไม่มีรถไฟฟ้า) คือแบบ คอนโดมันก็ต้องคิดถึงคนไม่มีรถด้วยนะคะเพราะที่จอดรถมันไม่ได้ 100% หรือถ้ามันที่จอดรถ 100% คนก็เปรียบเทียบกับบ้านอยู่ดี เข้าใจว่าเธออาจจะขับรถเป็นหลัก แต่ถ้าสมมติเธอได้สามีเป็นหนุ่มหล่อล่ำสวิตเซอรแลนด์ ชวนเธอย้ายไปอยู่คฤหาสปราสาทราชวัง เธอจะปล่อยเช่าคอนโดเนี้ย ถ้ามันขึ้นรถไฟฟ้าไม่สะดวกก็เท่ากับตัดโอกาสตัวเองไปเยอะมากเลยนะคะ แล้วคอนโดที่ปล่อยเช่ายาก ขายต่อจะง่ายหรือ แต่ก็จะมีกลุ่มมหาลัย อันนี้แยกกัน เพราะตลาดมันเฉพาะเจาะจงที่เด็กมหาลัยและคนทำงานแถวนั้น แต่ปัญหาที่ตามมาคือ เพดานราคามันก็มี เด็กมหาลัยรวยๆอะมี แต่ก็ไม่ได้เยอะนะ จะมาให้จ่ายค่าเช่าหลายหมื่นก็ใช่เรื่อง แถมราคาเช่ามันก็นิ่งๆไม่ค่อยขึ้น ไม่เหมือนในเมืองที่ราคาเช่ามันขึ้นเรื่อยๆแทบจะทุกปี

แต่ก็มีข้อยกเว้นนะคะ สำหรับทำเลเทพ เพราะ ด้วยความที่ ที่ดินมันแพงมากกกกกกกกกก จนย่านนั้นซื้อเป็นบ้านไม่ไหวแล้ว เช่น ทองหล่อ คอนโดขนาดหลายห้องนอนก็เลยต้องเข้ามาแทนที่ แต่นางก็จะมาพร้อมกับปริมาณที่จอดรถ 100% up (แต่ก่อนหน้านี้ ราคานางขึ้นช้ามากเหอะ ช่วงท้ายซอยอะ จนอยู่ๆพี่แสนก็มาตู้มๆๆๆๆ ขึ้นพรวดเลย)

Lifestyle - อันนี้เป็นสิ่งสำคัญเหมือนกันนะคะ เพราะถ้าให้ยกตัวอย่างก็ดูอย่าคอนโดฝั่งธนเทียบกับสุขุมวิท จะเห็นได้ว่าราคาฝั่งธนวิ่งช้ากว่าสุขุมวิทมาก ส่วนนึงน่าจะเพราะนางไม่ค่อยมีสถานที่ ที่ตอบสนอง Lifestyle เกร๋ๆ เช่นห้าง หรือร้านรวงเก๋ๆที่เดินทางได้สะดวกๆ หรือสมมติคนมีลูก จะเข้าแต่ห้างก็ไม่ไหวนะคะ แต่สวนบรรยากาศดีๆอะไรก็ไม่ค่อยมี (เอาตามเส้น BTS นะ) แต่เดียว Icon siam มา อะไรๆน่าจะดีขึ้นแหละ แต่มันก็ต้องการ การพัฒนาอย่างต่อเนื่องด้วยแหละ

เพิ่งรู้ตัวว่าออกอ่าวไทยไปไกลมากค่ะ กลับมาค่ะๆ

พอ Developer เปิดตัวโครงการแล้ว Developer ก็จะลงทุนมหาศาลเพื่อโฆษณาประชาสัมพันธ์โครงการ ไม่ว่าจะเป็นสื่อบนรถไฟฟ้า Billboard ป้าย cutout ใกล้ๆโครงการ คนโบกธง sales gallery และที่สำคัญที่สุด 2 อันของยุคสมัยนี้คือ Content marketing และ Influencer

Developer ก็จะเขียน Press Release ขึ้นมาอันนึง สาธยายความเริศเลอเพอร์เฟคไม่มีข้อเสียใดๆทั้งสิ้น ลากแม่น้ำทั้ง 5 ลามปามไปมูลค่าอนาคต ขายฝันมโนนั้นนี้ ออกมาเป็นบทความแล้วแจกจ่าย(หรือจ้าง)เว็ปต่างๆให้ช่วยลงให้ เราก็จะเห็นบทความที่ copy paste กันมาทั้งก้อน เปิดไปเว็ปไหนก็หน้าตาเหมือนกันไปหมด ตอนแรกๆก็ยังเนียนนะ ไม่พูดชื่อโครงการ หลังๆนี้โฆษณากันโจ่งแจ้งเลย อีกส่วนที่สำคัญสำหรับยุคนี้ก็ Influencer เขียนเชียร์ เขียนอวย เอาจริงๆจะบอกว่าจะอวยอะ ไม่ต้องโกหกก็ได้ ทุกอย่างมันมีข้อดีในตัวของมัน เหมือนคนอะ คนเราก็มีความเก่งต่างกันไป เวลาจะอวยก็สมจริงนิดนึง บางเจ้านี้อวยสะแบบ...

เข้าเรื่องต่อ ช่วงที่ Developer เค้าทำการตลาดเนี้ย กระแสมันก็จะมาค่ะ ก็ปกติแหละ สินค้ามีการโปรโมต คนก็เริ่มสนใจ

สมัยก่อนเนี้ย คอนโดไหน sold out ก่อนสร้างเสร็จคือเริศจริงไรจริงเพราะคนส่วนกลุ่มใหญ่ยังเป็นคนอยู่อาศัยจริง

แต่สมัยนี้ไม่ใช่ละ เพราะ influencer อวยกันเยอะ เลยแบบ บางที sold out ก็นักลงทุนท้างน้านนนนน ของแบบนี้ต้องรอดูตอนโอนค่ะ

สมมติตัวไหนขายหมด Developer เค้าก็ไม่ต้องเปลืองเงินมานั่งโปรโมตละ เปลืองค่ะ กระแสมันก็จะเงียบไป ช่วงนี้ก็ต้องลุ้นกระแสจากรอบบ้านเอา เช่น มีคอนโดตัวใหม่ขึ้นอีกในทำเลเดียวกันแต่ราคาแพงกว่า คนก็จะเอามาเปรียบเทียบกัน เช่นโอ้ย! คอนโด B ที่ขึ้นใหม่แพงมากกกกก กลับไปซื้อคอนโด A ดีกว่าอีก

อ้าว กระแสคอนโด A ก็กลับมาบูมอีกรอบ ราคาที่ใบจองก็บวกเพิ่มได้อีก ไรงี้

แต่ถ้าไม่มีคอนโดใหม่มาช่วยดัน ช่วงนี้จะแอบเงียบค่ะ

2) ช่วงโอน

ช่วงนี้กระแสจะกลับมาอีกรอบ ทำไมหรอค่ะ เพราะคนที่ซื้อไว้จะเริ่มตื่นเต้นค่ะ ถ้าเป็นสมัยก่อนก็แบบ ตื่นเต้น บ้านใหม่ช้านจะเสร็จแล้ว กรี๊ดๆๆๆ ส่วนสมัยนี้ก็ตื่นเต้นค่ะ ชิบหายแล้ววว ยังขายไม่ออกเลยค้า ไม่อยากโอน กรี๊ดดด

ช่วงนี้ปัจจัยที่มีผลต่อราคามีเยอะมากค่ะ เช่น

1. คุณภาพการก่อสร้าง เช่นถ้าคอนโดมันกากมากๆ คนก็ออกมาด่ากันเยอะ คนที่จะซื้อต่อก็แอบลังเลและชะลอการซื้อได้ เลยทำให้ขายยาก ก็ต้องเอาราคามาสู้

2. ราคาเฉลี่ยในตลาด ถ้าคอนโดที่เราซื้อมา ราคาต่อตรม เทียบกับคอนโดในย่านนั้น (ตัวที่กำลังจะมา หรือ กำลังจะเสร็จ) แล้วถ้าของเราถูกว่า ราคาก็พุ่งค่ะ แต่ถ้าบังเอิญซวย มีคอนโดใหม่เปิดตัวมา ราคาต่อตรม ถูกกว่าเยอะ (แม้จะยูนิตเยอะก็เถอะ) ราคาก็นิ่งเลยจ้าาาาา (ตัวอย่างเช่น Blocs 77 กับ Base 77 เป็นต้น)

3. นักลงทุนเยอะ แห่เทขาย มันทำให้ลูกค้ามีตัวเลือกเยอะค่ะ คนขายเลยต้องมาแข่งราคากัน ถ้าช่วงนั้น Demand สูง ก็อาจจะรอดไปค่ะ แต่ถ้า Demand ไม่สูงแล้ว ก็อาจจะเรือหายได้ค่ะ นักลงทุนมือใหม่หลายคนไม่ทำการบ้าน ไม่เตรียมเงินไว้โอน ทางเลือกเดียวที่มีคือขายเท่าทุนถึงขาดทุนก็มี

4. โดน Block วิว ราคาตกเลยจ้า ถึงแม้อีคนซื้อไปจะไม่เคยเปิดม่านมาดูวิวเลยก็ตาม 555

5. ห้างมาราคาก็ขึ้น (หลังโอนก็ด้วย)

3) หลังโอน

อันนี้แยกออกเป็น 2 กรณีค่ะ คือคอนโด Sold out โอนหมดตึก (แสดงว่าดีจริงไรจริง) อันนี้ราคาก็พุ่งอีกระรอกค่ะ มันจะพุ่งเกินมูลค่าจริงไปเลย แต่พอมันเกินมูลค่าจริงมากไป คนก็ไม่ซื้อ ราคามันก็จะค่อยๆปรับลงมาอยู่ที่มูลค่าจริงของมันค่ะ แล้วมันก็จะค่อยๆขึ้นแบบนิ่งๆช้าๆเนิบๆ รอจนกว่าจะมีของใหม่มันดันก้น ก็ขึ้นอีกนิดนึง แต่ยังไงสะ ของเก่าก็ไม่แรงสู้ของใหม่นะคะ ถ้าทำเลพอๆกัน

อีกกรณีคือ ขายไม่ออกจ้า ขายไม่หมด อันนี้ก็เสียวตรูดกันไปคะ ว่าจะเจออะไร โปรจี๊ด โปรแซ่บ โปรเผ็ด ทั้งตึกราคาเดียว fully fur แต่งครบ อะไรสารพัดแล้วแต่จะยกกันมา เพราะ Dev ก็เริ่มไม่อยากเก็บไว้เป็นภาระแล้วค่ะ เอาเงินไปหมุนดีกว่า ยิ่งเข้าตลาดหุ้นแล้ว ยิ่งอยากปิดยอดแบบเลขสวยๆ

ถามว่าควรเครียดไหมถ้าเหลือไม่เยอะก็ไม่เครียดมากนะ ส่วนมากก็ลงมาแค่ ราคา pre sales หรืออาจจะต่ำกว่า pre sales นิดหน่อย แต่ถ้าเหลือเยอะๆๆๆ อาจมีกรี๊ดดดดดดดดดดดด อารมแบบลดกันเกือบครึ่ง ลดเป็นล้านไรงี้ ที่เราเคยเห็นแล้วเม้ามอยกัน

แต่พอผ่านไปสัก 1 ปี ราคามันจะเริ่มไปแบบ slow motion ละคะ แล้วก็จะอืดลงเรื่อยๆ (นักลงทุนถึงต้องรีบปล่อยขายให้ออกภายใน 1-3 ปีแรก ถ้าไม่คิดจะเก็บยาวกินค่าเช่า) ต่อให้มีคอนโดใหม่ๆมาดันราคาก็เถอะ ยิ่งคอนโดเก่า ราคามันก็ยิ่งขึ้นยาก แล้วไหนจะเรื่องของ Brand อีก เช่นถ้าเป็น LPN (ยกเว้นสุขุมวิท 24 นะ) เพดานราคามันก็ต่ำมาก ดูอย่าง LPN s 41 ดิ ทำเลเทพ แต่ราคาไม่พุ่งแล้ว ไปแบบช้าๆมาก

สุดท้ายนะ

อิฉันเป็นพวกไม่ชอบความเสี่ยง ถ้าเล่นหุ้นก็อารมณ์เน้นมูลค่า VI มั้ง จะชอบเน้นที่ 3 สิ่งที่เป็นหลักค่ะ

1. มูลค่าจริงของทำเล - หายังไง บอกตรงๆไม่รู้ ต้องใช้ประสบการณ์อะ

2. Brand - เพราะคนไทยติดแบรนด์ และเกี่ยวถึงผู้บริหารด้วยค่ะ ผู้บริหารดีมันก็ดีไปเรื่อยๆ อาจจะมีตกบ้าง แต่ก็จะกลับมาดี สร้างชื่อดีๆได้ใหม่ ผู้บริหารแย่ ก็สร้างแต่ข่าวแย่ๆออกมาบ่อยๆนั้นแหละ กระเทยเชื่อว่า โจรยังไงก็คือโจรค่ะ จะเข้าวัดวา หรือ ใส่สูทผูกไทค์ แต่เนื้อในก็คือ 'โจร'

3. โอกาสเติบโตของทำเล - ดูที่ดินรอบข้าง ว่าขึ้นโครงการใหม่ๆหรือห้างง่ายไหม ดูว่าแถวนั้นเปนแหล่งชุมชนหรือไม่ ดูเรื่องของการเดินทางสะดวกแค่ไหน หรือแม้แต่จะข้ามไปร้านดังฝั่งตรงข้ามจะไปยังไง (ถ้าต้องขับรถไปอ้อม 3-5 โล ก็ไม่ไหวนะ คิดถึงคนไม่มีรถด้วย)

้ย้ำอีกครั้ง ที่เล่าทั้งหมดก็มโนๆเอาจากประสบการณ์ 4-5 ปี ก็อย่าเชื่อมาก หาข้อมูลหลายๆทาง แล้วเอามาวิเคราะห์ สมัยนี้ต้องเชื่อตัวเองค่ะ วิเคราะห์เอง คิดเอง ไม่มีอะไรได้มาง่ายๆ ใครเค้าจะเอาเงินมาป้อนถึงปากค่ะ จริงปะ? ใครเค้าเชียร์อะไร บอกอะไร ก็คิดวิเคราะห์ดีๆ Path way ของความสำเร็จของคนเราไม่ต้องเหมือนกันทุกคนค่ะ อย่างเซียนบางคนที่กระเทยได้คุยด้วย บางท่านไปก็จับตลาดแปลกๆ แต่กำไรมหาศาล ไว้ถ้านางยอม จะจับนางมานั่งสัมภาษณ์ เอาความรู้มาแชร์กันนะ สำหรับวันนี้ราตรีสวัสดิ์ค่ะ