ซื้อคอนโดยังไง ให้กำไร!

เปิดหัวข้อมาด้วยชื่อแบบขายครอสเรียนอสังหาฯมากค่ะ 555 พูดแล้วก็โอนเงินมาตามเลขบัญชีด้านล่างนี้ได้เลยนะค่ะ ล้อเล่น!!!

เราเป็นตุ๊ดสายเปย์ แจกฟรีกันเลยเจ้าค้า ถ้าใครหล่อเดี๋ยวเลี้ยงข้าวแถมด้วย แอร๊ยยย (มาม่านะ เอาไปคนละซอง อิอิอิ)

เอาละ มุขแป๊กมากพอละ เข้าเนื้อหากันเลยดีกว่า

จริงๆแล้วเรื่องนี้คือการเอา “กราฟชีวิตคอนโด” มาเขียนใหม่ค่ะ เพราะตอนนั้นเขียนแบบขี้เกียจเวอร์ เลยอารมณ์แบบเขียนๆให้เสร็จๆ ภาพปลากรอบ หมูกรอบ อะไรก็ไม่มี วันนี้เลยขอมาเขียนใหม่ จะตั้งใจเขียนอย่างดีละ

เอาละ ถ้าอยากได้กำไรจากการซื้อคอนโดละก็มาดูกันแบบ Step by Step เลยดีกว่า

1. ต้องชอบกินเผือกกกกก

กินเผือกติดฟัน กินมันติดเหงือก อยากรวยต้องชอบเผือก เถือกแถเข้าไปอ่าน อิอิอิ (สีข้างแดงละ กว่าจะโยงเข้ามาได้ 555)

สิ่งแรกที่สำคัญมากที่สุด คือต้องมี Passion ก่อนค่ะ หรือแปลเป็นไทยง่ายๆว่า มีความ enjoy ในการเผือกอย่างต่อเนื่องอย่างไม่หยุดหย่อน ยิ่งเราชอบเผือกเรื่องอสังหาฯมากเท่าไร เราก็จะมีความเข้าใจอะไรๆมากขึ้นแถมจะรู้ข้อมูลโครงการใหม่ๆก่อนใครอีกด้วย ในทางกลับกัน ถ้าเราไม่สามารถหาข้อมูลได้เอง ก็ต้องคอยถามคนนั้นคนนี้ไปทั่ว แล้วก็ไปหลงเชื่อกับเนื้อหาที่ทีมการตลาดเค้าจ้างคนมาเขียนอวย สุดท้ายก็ไปเขียนกระทู้ตัดพ้อบนพันติ๊ปว่าขาดทุนจากการลงทุนในคอนโด

2. เข้าใจทำเล

เรื่องนี้แลดูเหมือนจะยากนะคะ แต่จริงๆแล้วง่ายมากกก เพียงแต่หมั่นหาข้อมูลอย่างต่อเนื่อง ก่อนจะซื้อคอนโดสักที่เพื่อการลงทุนก็ควรจะเข้าใจทำเลก่อนค่ะ ว่าย่านต่างๆมีจุดเด่น จุดด้อยยังไงบ้าง ในที่นี้กะเทยจะขอพูดถึงแค่ 3 บริเวณเท่านั้นนะคะ นอกเหนือจากนี้ แนะนำให้เข้าไปหาข้อมูลราคาในแต่ละปี และราคาเช่าเทียบกับราคาห้องกันเอาเองค่ะ

สุขุมวิท

เจ้มีความอินกับย่านนี้มากค่ะ เพราะเป็นเส้นที่มีห้างเยอะมาก คำว่าเส้นสุขุมวิทของเจ้คือเรียกตามเส้น BTS นะคะ คือเอาตั้งแต่ ชิดลมไล่ยาวไปเลยค่ะ ลองนับจำนวนห้างดังๆดูสิ Central Chidlom, Central Embassy, Terminal 21, Emporium, Emquartier อนาคตจะมี The Bangkok Mall มาอีก ต้องถามกันเลยว่า สีเส้นไหนมีห้างใหญ่ๆเยอะได้ขนาดนี้อีกไหมค่ะ นอกจากห้างแล้วก็ยังมี ย่านธุรกิจเยอะอยู่นะ ไม่ว่าจะเป็น ถนนวิทยุ อโศก พร้อมพงษ์ แล้วตอนนี้ตึกออฟฟิตก็เริมกระจายออกมาถึงปุณณวิถีและบางนากันแล้วด้วย พอมีทั้งห้าง ทั้งออฟฟิต (นี้ยังไม่นับพวก Community Mall อีกนะ) มันก็เลยสะดวก ทำให้คนอยากอยู่ย่านนี้กันเยอะ แถมย่านนี้ยังมีผู้ดีเก่า เจ้าของที่ดินหลายไร่อยู่กันเยอะ ก็เลยมีที่ดินให้พวก Dev เค้าพัฒนาเป็นโครงการใหม่ได้อย่างต่อเนื่อง Rate ค่าเช่าย่านนี้ก็เลยดีกว่าย่านอื่น แล้วก็มีการเปลี่ยนมือกันเยอะอีกด้วย ส่วนข้อเสียของย่านนี้ก็เพราะด้วยความที่มันมีโครงการใหม่ๆขึ้นมาเยอะนี้แหละ ทำให้มีตัวเลือกเยอะมากกกกกก การแข่งขันก็เลยสูง แถมบางตัวถูกลืมสนิท จนแทบจำไม่ได้ว่ามีคอนโดชื่อนี้อยู่บนโลกใบนี้ด้วยหรอเนี้ย

พหลโยธิน

​เส้นนี้จะมีจำนวนห้างและ Community Mall น้อยกว่ามาก ถ้าจะพูดถึงห้างกันจริงๆก็นู้นเลยค่ะ Central ลาดพร้าวนู้นแนะ แต่ย่านนี้ก็ยังมี Office Building ค่อนข้างเยอะค่ะ ทำให้ความเจริญมันกระจุกเป็นบางช่วง ไม่ได้ยาวต่อเนื่องตลอดเส้นแบบสุขุมวิท ช่วงที่น่าสนใจก็จะมี ราชเทวี-พญาไท เพราะว่าใกล้สยาม แล้วก็ข้ามไปนู้น อารีย์-สะพานควาย แล้วกระโดดไป ห้าแยกลาดพร้าว (ความเห็นส่วนตัวนะจ๊ะ) แล้วทำไมย่านนี้ถึงยังน่าสนใจนะหรอ

ด้วยข้อเสียของการที่ ที่ดินย่านนี้โดยซอยย่อยสะยิบเป็นตึกแถว ทำให้ที่ดินผืนใหญ่ที่จะขึ้นคอนโดได้มีไม่มาก พอขึ้นมาที ก็เลยเป็นที่ต้องการของคนที่ชอบอยู่อาศัยในย่านนี้ พอ Supply มีน้อย ก็เลยขายดิบขายดี ราคาสูงลิ้ว ฉะนั้นย่านนี้ส่วนตัวกะเทยมองว่า ปล่อยเช่า Rate ไม่เริศ แต่ขายต่อกำไรดีค่ะ

​สาทร

เส้นนี้เค้าเรียกเส้นปราบเซียน ไม่เปรี้ยวจริงอย่าได้แตะ โอกาสตายสูงมาก แถมทำเลตามแต่ละสถานีก็ต่างกันสุดๆ ห้างก็มีน้อย พอข้ามไปฝั่งธน คนก็ไม่ชอบละ โอ้ยปัญหาเยอะ เลี่ยงได้ก็เลี่ยงค่ะ

3. แทงสูง แทงต่ำ

ปะ เล่น High-Low กัน 555 ไม่ใช่ละ ต้องเข้าใจกลไกของราคาด้วยค่ะ ซึ่งอันนี้มีความเหมือนหุ้นมาก คือ

ราคาเปลี่ยนแปลงตาม “ความโลภ” และ “ความกลัว” (ไม่ได้คิดเองนะคะ อ่านเจอมา 555)

ทำไมคอนโดบางคอนโด วันแรก Sold Out แต่พอวันโอน คนทิ้งดาวน์ ขายขาดทุนเพียบบบ?

ก็เพราะ “โลภ” วันจอง แล้วก็ “กลัว” วันทิ้งดาวน์ไง

พอเค้าประโคม Content Marketing ไปตาม Page ต่างๆ ก็เชื่อเค้าแบบไม่วิเคราะห์

พอเห็นกระแสคนพูดถึงเยอะ ก็โลภกลัวตกขบวน

พอใกล้ช่วงโอน เห็นคนอื่นลดราคา กลัวจะขายไม่ได้ก็ลดราคาบ้าง

พอเหลือเวลาน้อย ก็กลัวจัดจนต้องขายขาดทุน

(กราบขออภัยถ้ากระทบใคร)

แต่เชื่อเถอะ ถ้าเราไม่ประมาท มันก็ไม่เสียหรอก ก่อนจะซื้อก็คิดให้มันรอบด้าน ถ้าขายไม่ออกจะทำไง โอนไหวไหม อยู่เองได้ไหม ปล่อยเช่าคุ้มไหม

คิดเยอะๆค่ะ ก่อนจะเสียเงินเป็นแสนเป็นล้าน

*ต้องบอกก่อนว่า การหากำไรจากคอนโด มันมีหลายวิธีค่ะ High Risk, High Return ด้วย แต่วันนี้เราจะพูดกันถึงวิธีที่ Safe แบบสุดๆก่อน เพราะกระเทยเป็นแค่มนุษย์ออฟฟิตธรรมดาๆ เงินเดือนน้อยนิด ไม่มีสิทธิพลาดใดๆทั้งสิ้น ฉะนั้นต้องคิดเยอะๆก่อนจะเสียเงินค่ะ*

ที่นี้เราก็มาดูกันว่า ราคาของคอนโดมีผลกระทบมาจากอะไรได้บ้าง (อันนี้มาจากประสบการณ์นะคะ)

3.1. ก่อนเปิดตัว – ช่วงนี้ Dev เค้าก็จะดูกระแสกันก่อน เริ่มจากหยอดข้อมูลเล็กๆน้อยๆให้ Influencer เอาไปปล่อย check กระแสกันดู ถ้าว่าแบบว่า อู้ววว กระแสดี มีคนอยากได้เยอะมาก นางก็เอาข้อมูลมาตัดสินใจในการตั้งราคาค่ะ

3.2. ช่วงโฆษณา – ก็ปกติของทุกบริษัทแหละค่ะ พอปล่อย Product ออกมาขาย ก็ต้องมีงบสำหรับทำการโฆษณาจริงปะ ซึ่งโฆษณาที่เค้าใช้กันก็มีหลายแบบ ตั้งแต่แบบแพงๆเวอร์วังอย่าง TV, BTS, MRT, Billboard เป็นต้น แต่ซื่อที่มีอิทธิพลมากที่สุดในยุคนี้ก็จะใครละค่ะ ก็ Blogger / Influencer / Content marketing ทั้งหลาย ต้องบอกก่อนว่า ไม่ใช่ว่าคนพวกนี้ไม่ดีนะ ของแบบนี้ต้องบอกว่าขึ้นกับจรรยาบรรณของคนเขียนค่ะ ต้องเข้าใจก่อนว่า จุดประสงค์หลักของการสร้างคอนโด คือการสร้างให้คนอยู่ ไม่ใช่ “หุ้น” หรือ “หน่วยลงทุน” นะคะ แต่บังเอิญว่ามีคนสามารถทำกำไรจากการเปลี่ยนแปลงของราคาได้ ก็เลยมีคนมากมายที่เลือกใช้คอนโด เป็นหน่วยลงทุนฉะนั้นคอนโดที่ไม่น่าลงทุน ไม่ได้แปลว่าไม่ดี มันขึ้นอยู่กับว่า ลูกค้าจะซื้อไปทำไม จริงมะ กลับมาเรื่องจรรณยาบรรณต่อ เช่น คอนโดบางทีอาจไม่เหมาะลงทุน แต่เหมาะอยู่เอง ถ้าคนเขียนแบบมีจรรณยาบรรณ เค้าก็จะหาข้อดีของการอยู่เองมานำเสนอ แต่ถ้าคนเขียนอยากเอาใจลูกค้าซึ่งก็คือทีมการตลาดของ Dev ก็อวยไปเวอร์ๆ อะไรก็ดีไปหมดแหละ (ไม่ได้หมายถึงใคร ไม่ต้องพยายามโยงเรื่องนะจ๊ะ) สิ่งสำคัญคือ เธอ จะเสียเงินซื้อของเป็นล้าน เธอ ต้องเชื่อใครค่ะ เชื่อตัวเองสิ ห้ามซื้อแล้วพอไม่ได้อย่างที่คิดก็โบ้ยคนอื่น ทุกคนต้องรับผิดชอบตัวเองค่ะ ไม่ได้มีใครบังคับจับมือไปรูดบัตร จริงม่ะ นอกจากคนเขียนที่มีจรรณยาบรรณแล้ว นักการตลาดของ Dev เอง ก็ควรจะต้องมีจรรยาบรรณด้วย ไม่ใช่สักแต่จะมาบังคับให้คนเขียน เขียนโกหก อวยเวอร์ๆ ซื้ออยู่เองก็เริศ ซื้อขายต่อก็รวย การทำแบบนั้นแสดงให้เห็นว่า คุณไม่ได้มีความเข้าใจในธุรกิจอสังหาฯเลย คุณยังไม่รู้เลยว่าจุดขายของสินค้าคืออะไร ควรดึง Benefit ตัวไหนขึ้นมาชู ต้องเข้าใจว่า ผู้บริโภคสมัยนี้ไม่ได้โง่ แถมยังมี Blogger หลายคนที่พยายามให้ข้อมูล เพื่อช่วยเหลือไม่ให้คนอื่นๆโดนหลอก … เอ๊ะ! … รู้สึกเริ่มออกนอกทะเลไปไกลละ กลับเข้าฝั่งก่อน กระเทยต้องขอบอกว่า อย่าเพิ่งมองโลกในแง่ร้ายค่ะ จริงๆแล้ว คนเขียนบางคน เค้าอาจจะไม่ได้มีเจตนาหลอกใคร แต่คนเรามุมมองมันไม่เหมือนกันหรอกค่ะ ฉะนั้นเราต้องคิดเยอะๆ Blogger / Influencer ทุกคนมีประโยชน์หมดแหละเชื่อเถอะ เราแค่ต้องเลือกหยิบประโยชน์ของพวกเค้าขึ้นมา เช่น บางคนเก่งเรื่องข่าวสาร update วงใน รู้ก่อนใครในโลกล้า การติดตาม Blogger คนนี้จะช่วยให้เรารู้ว่าในอนาคตจะมีโครงการอะไรขึ้น เพื่อให้เราสามารถทำการบ้านได้ก่อน เข้าใจทำเล เข้าใจตลาด อ่าน Comment เพื่อวิเคราะห์ว่ารอบๆเป็นยังไงบ้าง และสำคัญที่สุดคือควรลงพื้นที่จริง Blogger บางคนเทพมากเรื่องวัสดุ ทำให้คุณเข้าใจได้ว่า เงินที่เสียไป ได้ของที่มีความคุ้มค่ากลับมามากน้อยแค่ไหน ไม่โดนหลอกด้วยคำว่า พอร์ซเลน (กระเบื้อง) นำเข้า แล้วหลงเข้าใจผิดว่าเป็นหินอ่อนจากอิตาลี เป็นต้น Blogger บางคนก็แนะนำห้องที่เหมาะกับการลงทุน การอยู่เอง หรือมีความรู้จากฝั่ง Dev ที่ไม่มี Blogger คนอื่นมีมาสอนพวกเราได้เป็นต้น หรือ Blogger บางคนก็ไม่มีสาระ เน้นฮา เม้ามอย และแรดไปวันๆแบบดิฉัน เย้ 5555 … ออกทะเลไปถึง New Zealand ละ รีบซื้อตั๋วกลับด่วน … หลังจากที่เข้าใจ โฆษณาอันแยบยลจนดูไม่ออกแล้ว ก็ต้องเข้าใจต่อว่า เค้าจะเสียเงินมาโฆษณาเพื่ออะไร เพื่อให้กลุ่มลูกค้า ได้รับทราบข้อมูลสินค้า และเกิดกระแสหรือที่ภาษาการตลาดเรียกว่า Buzz ให้คนพูดถึงเยอะๆ ซึ่งก็จะวนกลับเข้าไปที่เรื่องความโลภค่ะ ได้ยินคนพูดถึงมากๆก็เริ่มสนใจ สนใจก็เริ่มหาข้อมูล เจอพลังอวยสะท้ายโลกัน ก็เริ่มเคลิ้ม เจอ Perceptive สวยเวอร์วังอลังการ และ Animation ยิ่งน้ำลายไหล พอไปดูห้องตัวอย่างเจอห้องแต่งแบบสวยเวอร์วังอลังการ ประเภทแบบ โซฟาตัวเดียวจะแพงเท่าคอนโดหรือรถหนึ่งคันแล้ว มีกลิ่นหอมๆโฉยมา มีเสียงเพลงเบาๆคลอ มีอาหารและเครื่องดื่ม มีsale หน้าตาดีๆให้คำแนะนำ รู้ตัวอีกที เอะ ทำไมมีใบจองติดมือออกมาได้ กรี๊ดดดดดดด เอาละ เราพูดถึงโฆษณาทำไม พอโฆษณาเยอะๆ ก็มีกระแส มีกระแสก็มีคนสนใจ พอมีคนสนใจก็มีคนอยากได้ แล้วถ้าปริมาณความอยากมันมากกว่าจำนวนห้องเมื่อไร ก็เป็นโอกาสในการขึ้นราคาไงจ๊ะ อาทิเช่น คอนโดแห่งนึง มีราคาเปิดตัวตั้งแต่ ตรม ละ 130,000 ไล่ไปจนถึง 160,000 แน่นอนละว่าพวกห้องถูกๆก็ต้องไปก่อน เพราะจะมีนักลงทุนจำนวนมากไปต่อคิวจอง พอกระแสมันดี คนจองเยอะ ก็เหลือแต่ห้องแพงๆ คนที่อยากได้แต่ซื้อห้องแพงไม่ไหว ก็ต้องยอมจ่ายเงินเพิ่มนิดหน่อย เพื่อให้ได้ห้องมา แต่! ดิฉันไม่ค่อยแนะนำให้ไปแห่ต่อคิวจองกับเค้านะคะ มันก็มีสิทธิกำไรแหละ แต่ก็อย่างที่บอก High Risk, High Return โอกาสเสี่ยงมันก็สูงเหมือนกันค่ะ ยิ่งเดียวนี้เป็นยุคที่เกร๋มาก เพราะเป็นยุคที่เราได้เห็นการขายคอนโดแบบขายส่งกันแล้ว คือ Dev จะเปิดรอบพิเศษให้คนที่ซื้อแบบจำนวนมากๆ แถมยังมีส่วนลดพิเศษให้อีก ฉะนั้นถ้าคุณไม่ได้เหมาห้องมาจำนวนมากๆแบบเค้าแล้วจะเอาราคาดีๆที่ไหนไปสู้เค้าได้ละคะ ช่วงนี้จะเป็นช่วงที่เราจะได้เห็นราคาพุ่งแบบ Over Price มาก เหมือนนิทานที่กะเทยเคยเล่าให้ฟังไง ว่ามีโครงการนึง ราคา 13 ล้านกว่า แต่ภายในวันเดียว สามารถเอาไปบวกต่อขายให้คนที่โลภ ได้ถึง 3 ล้านกว่า รวมเป็น 16 ล้านกว่าแล้วหลังจากนั้นเป็นไงค่ะ ราคายังพุ่งอยู่ไหม คำตอบคือ “ไม่” ค่ะ พอกระแสหมด ความสนใจลด ราคาก็ลดฮวบค่ะ จากที่บวกกันเป็นแสน ก็ลดเหลือ 50,000 / 30,000 / 20,000 หรือไม่บวกเป็นต้น

3.3. ช่วงป่าช้า – พอหมดช่วงโฆษณา คนที่ซื้อมาแล้วก็ผ่อนดาวน์ไปค่ะ ช่วงนี้จะเงียบมาก ยิ่งพอมีคนขายไม่ได้ก็อยากจะรีบเอาออกจากตัว ก็เลยลดราคาลงมาเรื่อยๆ คนที่ถือไว้แล้วไม่อยากโอน ก็เริ่มหวาดหวั่น พอกันแห่ลดราคา กันทั่วหน้า แล้วยิ่งกระแสมันหมด Blogger / Influencer เค้าก็โฆษณาตัวอื่นๆต่อ คนก็เลิกสนใจ เงียบกันไปค่ะ แต่!!! มันไม่เงียบเสมอไปหรอก ช่วงนี้ถ้ามีอะไรมาขึ้นใกล้ๆ แล้วมันแพงกว่า มันก็ช่วยดันราคาได้ค่ะ อย่างที่กระเทยบอกเสมอแหละ ว่าให้เลือกคอนโดที่รอบๆยังมีที่ดินในพัฒนาขึ้นได้อีก เพราะของใหม่ ส่วนมากจะแพงกว่าของเก่า (ไม่เสมอไปนะ) ยกตัวอย่างนะคะ ถ้าสมมติคอนโดที่เราซื้อมา ตรม ละ 120,000 ซื้อไปได้สักพัก กำลังเงียบๆเลย อยู่มีคอนโดใหม่ขึ้นมาในย่านเดียวกัน (แถมบางตัวทำเลแย่กว่า แต่สเป็กเวอร์วังกว่า) เปิดมา ตรม ละ 230,000 แล้วก็ 300,000 แล้วก็ 350,000 แถมมีข่าวลือมาอีกว่าจะมีแถวนั้นมาแบบ ตรม ละ 500,000 มีหรอค่ะ ไอ้ 120,000 จะราคาไม่ขึ้น ตัวอย่างฟังดูเวอร์มะ แต่เกิดขึ้นจริงทีทองหล่อไงเธอ ใครซื้อ 120,000 ไว้ก็ทองสวยกันไปเลยค่ะ ในทางกลับกัน คอนโดบางที่เปิดตัวมาก ตรม ละ 63,333 เปิดได้แปปเดียว มีคอนโดติดกัน บริษัทเดียวกันเปิดมา ตรม ละ 43,000 ถึงจะสเป็กแย่กว่าเยอะก็เถอะ แต่ผลเป็นยังไงค่ะ ตัว 63,333 เงียบเลยค่ะ ราคานิ่งกันไปนานเลยทีเดียว แถมสักพักมีคอนโดใหม่จากบริษัทเดียวกันอีก แต่ลึกเข้าไปอีกนะ เปิดตัวมา ตรม ละ 52,156 อีก ผลก็คือ ตัว 43,000 resale บวกกำไรกันกระจายจ้า แถมยังมีคอนโดใหม่ๆจากบริษัทเปิดตรงนั้นอย่างต่อเนื่องไปอีกเรื่อยๆในราคาที่แพงขึ้นเรื่อยๆ คอนโดอะไรค่ะ อันนี้ พวกเธอน่าจะตอบได้ง่ายๆ ก็ The Base ไงค่ะ (พูดถึงภาพรวมนะคะ ห้องที่ขายได้กำไรมันก็มีแหละ แต่อันนี้พูดถึงส่วนมากค่ะ)

3.4. ช่วงใกล้โอน – ถ้าบังเอิญเคราะห์ซ้ำ กรรมซัด แถวนั้นไม่มีอะไรเปิดใหม่มาช่วยดันราคา แล้วคนที่ซื้อคอนโดนั้นส่วนมากเป็นนักลงทุน แล้วก็ไม่อยากโอนห้องกัน ก็แห่เทกระจาดกันละคะ เท่าทุน ขาดทุน มีให้เห็นกันกระจาย แต่ถ้ามั่นใจว่าของเราดี แล้วเราโอนไหว โอนไปค่ะ เดี๋ยวพอโอนหมดตึกราคามันขึ้นเองแหละ แต่ถ้าโอนไม่ไหวก็ตัวใครตัวมันละคะ ถือว่าก่อนซื้อไม่คิดให้รอบคอบเองเนอะ (อันนี้ไม่นับรวม เปลี่ยนงาน ตกงานกระทันหันไรแบบนี้นะ มันเหตุสุดวิสัย เข้าใจได้) ช่วงนี้ก็จะมีนักลงทุนหัวใสและสายป่านยาว เข้ามาช้อนห้องที่เริ่มหมดหวังท้อใจ หวาดกลัวคิดไปต่างๆนาๆ จนยอมขายออกมาในราคาขาดทุน นักลงทุนกลุ่มนี้เค้าวิเคราะห์เป็นค่ะ เค้ารู้ว่าอนาคตจะเป็นยังไง ต่อไปจะมีอะไรขึ้นบ้าง ราคาจะไปถึงไหน ซึ่งทุกคนก็รู้ได้ ถ้าย้อนกลับไปปฏิบัติตามข้อ 1 พอเค้ารับห้องขายขาดทุนมา ยิ่งถ้ารวยๆมากๆนะ เค้าก็โอนลอยไว้ พอราคาขึ้นก็ขายเอากำไร

3.5. เป็นหนี้แล้ววว (ยกเว้นพวกโอนลอยหรือซื้อสดนะ) – อันนี้ก็เป็นช่วงสุ่มเสี่ยงมากค่ะ ถ้าบังเอิญคอนโดดี้ดี ขายหมดเกลี้ยง โอนหมดตึก ก็รอดไปค่ะ หรือถ้าโชคดี มีคอนโดใหม่มาเปิดใกล้ๆ ราคาแพงกว่า คนเห็นของแพง ก็หนีมาเอาตึกเรา ราคาก็ขึ้นได้อีก แต่ถ้าโชคร้าย คอนโดก็ขายไม่หมด ห้องเหลืออีกเพียบ พวก Dev ที่อยู่ในตลาดหุ้นก็จะเริ่มระส่ำระส่ายละ ต้องเข้าใจก่อนว่า บริษัทที่อยู่ในตลาดหุ้น พวกนางจะสนใจผู้ถือหุ้นเป็นหลัก แล้วผู้ถือหุ้นต้องการอะไรค่ะ ก็ราคาหุ้นที่สูงขึ้นไง แล้วราคาหุ้นจะสูงขึ้นได้ไง ก็กำไรที่มากขึ้นนะสิ แล้วเค้าจะรู้ได้ไงว่าบริษัทมีกำไรมากขึ้น ก็เพราะบริษัทต้องแสดงผลกำไรทุกไตรมาสไงจ๊ะ สิ่งที่ตามมาคือ ถ้าคอนโดขายไม่ออก ทำยอดไม่ได้ตามเป้า นางจะก็ทำไงก็ได้ ให้บริษัทมีเงินเข้าบัญชีให้ได้เยอะๆ รวมถึงเทศกาลงาน SALE กันอีกด้วย เราก็จะได้เห็นของถูกของดีมากมาย ไม่ว่าจะเป็นโปรต้มยำ แซบ ซี๊ด ปรี๊ด แซบทรวง หรือแบบ One Price ลดกันทั้งตั้งราคาเดียว โปรพวกนี้จะมาทั้งแบบเป็นความลับสำหรับ VVIP เท่านั้น หรือแบบประกาศออกสู่สาธารณะชนก็มี ส่วนมากแล้วก็ให้ VVIP ก่อนแหละ ใครจะอยากมาโพทะนา ว่าคอนโดตัวเองขายไม่ออกจริงปะ ถ้า VVIP เหมาไปหมดก็ดีไป แต่ถ้ายังไม่หมด ก็ค่อยๆปล่อยห้องโปรมาทีละห้อง ทีละห้อง ใครที่ซื้อไปก่อน ก็กรี๊ดดดดดดดดดดดดดดดด แต่อย่าคิดมากค่ะ เชื่อเถอะ ให้ทั้งตึกมันหมดอะดีแล้ว เพราะถ้ามันยังไม่หมด ราคาก็ขึ้นยาก ไม่ต้องไปไหนไกล คอนโดเจ้เอง ห้องเจ้ซื้อมา 2 ล้านชิมิ จริงๆเจ้ก้ซื้อเค้าขาดทุนมานั้นแหละ แต่ไม่เยอะ ช่วงโอนห้องมันเหลือ เค้าก็เลยเอามาลดราคา แต่ลดให้พวก VVIP ซื้อกัน ห้องเตี้ยกว่าเจ้ 4 ชั้น เหลือแค่ 1.8 ล้านเอง ตอนแรกเจ้ก็ปรี๊ดค่ะ ยอมรับ แต่พอตอนนี้ล่าสุดมีคนให้ agent ขายห้อง size และทิศเดียวกับเจ้ไป 2.85 ล้านบาทค้า กรี๊ดรัวๆค่ะ

เอาละ ต่อไปกระเทยจะบอกวิธีการวิเคราะห์ของกระเทยให้ฟังกันค่ะ ว่าเวลาจะเลือกซื้อคอนโด กระเทยเลือกยังไง ก่อนอื่นกระเทยต้องบอกก่อนเลยว่า กระเทยเน้นถือยาวค่ะ กระเทยขี้เกียจทำงาน อยากได้ค่าเช่าเอามาเลี้ยงชีพ แต่ถ้ามีเหตุฉุกเฉิน กระเทยก็เน้นแบบที่ขายง่ายด้วย แล้วก็อย่างที่บอกไปข้างบน กระเทยมิได้บ้านรวย กระเทยเน้น Focus ไม่กระจายความเสี่ยงค่ะ แต่เลือกห้องและโครงการที่คิดว่า อยู่เองได้ อยู่เองฟิน แพงหน่อยได้ แต่ต้องสมเหตุสมผล ต้องคิดเผื่อไปว่า คนที่จะซื้อต่อเราเป็นใคร เค้าจะไหวที่ราคาเท่าไร คิดเผื่อไปก่อนเลย เม้าว่าไม่ได้คิดจะขายก็เถอะ คิดว่าเราต้องกู้แบงค์เท่าไร ค่าเช่าจะได้เท่าไร (เทียบกับคอนโดรอบๆ) ช่วง 3 ปีแรก ค่าเช่าคุ้มไหม ถ้าไม่คุ้มแล้วทำไง อยู่เองไปก่อนไหม หลัง 3 ปี refinance แล้วจะเหลือเดือนละเท่าไร แล้วจะมีอะไรมาดันราคาอีกไหม ค่าเช่าจะเพิ่มไหม ใครจะเช่า โอ้ย คิดไปค่ะ เยอะๆ แล้วก็ไปที่ขั้นตอนกันเลยค่ะ

1. กระเทยเน้นคอนโดที่ไม่ไกลรถไฟฟ้ามาก แต่อยู่ในบริเวณชุมชนค่ะ (ไม่ได้หมายถึงสลัมนะ) ก็อย่างที่บอกว่า เราต้องอยู่เองได้ค่ะ ฉะนั้น เรื่องของกินและการเดินทางถือเป็นเรื่องใหญ่มากกก ต้องคิดว่า เราจะเดินทางไป-กลับยังไง มีมอไซด์รับจ้างไหม ค่าเดินทางต่อเดือนเป็นเงินเท่าไร แล้วรอบๆมีของกินไหม ต้นเดือนอยากกินดีๆมีปะ ปลายเดือนขอแค่ข้าวกระเพราไก่ไข่ดาวมีไหม มีหลากหลายไหม ให้กินแบบเดิม ร้านเดิม ทุกวันก็ไม่ไหวนะ แน่นอนค่ะว่า พอมันเป็นชุมชน มันก็ต้องมีคน พอมีคนก็ต้องกิน ก็ต้องมีร้านอาหาร ขายอาหาร ตลาด หรือ supermarket ยิ่งมีครบทุกอย่างยิ่งดี แต่อย่าเพิ่งให้มีห้างนะ เพราะถ้ามีห้าง ราคามันจะแพงไปละ ถามว่าทำไมต้องมีชุมชน งั้นก้ต้องถามกลับไปให้คิด ว่าคิดว่า ห้าง community mall หรือ supermarket เค้าจะสร้างขึ้นมาได้ เค้าต้องดูอะไรบ้าง เค้าคงไม่อยู่ๆเจอที่ดินว่าง แล้วก็สร้างๆขึ้นมาเลยหรอก เค้าต้องดูแนวโน้มของกำลังซื้อในย่านนั้นๆก่อนจริงมะ ถ้าเป็นชุมชน มีคนอยู่อาศัยเยอะ ก็แปลว่ามีโอกาสที่จะมีกำลังซื้อเข้ามาใช้บริการในห้าง community mall หรือ supermarket ซึ่งพอมีของพวกนี้เข้ามารอบๆคอนโด มันก็สร้างความสะดวกสบาย ถึงราคาไม่กระทบกับราคาแบบทางตรง แต่มันก็ทำให้คอนโดน่าอยู่ขึ้น การจะปล่อยเช่า ขายต่อก็น่าสนใจมากกว่าคอนโดที่ไม่มี

2. รอบๆต้องมีที่ดินขนาดใหญ่พอให้ขึ้นโครงการอื่นๆได้อีกเยอะ ก็อย่างที่บอกค่ะ พอมีที่ดินให้ขึ้นโครงการใหม่ๆ ก็อาจจะมาดันราคา หรือกลายเป็นห้าง community mall อะไรพวกนี้ได้ ในทางกลับกัน ถ้ารอบๆไม่มีที่ดินผืนให้พัฒนาโครงการ ความเจริญมันก็เข้ามาช้า ราคามันก็ขยับช้าเหมือนกัน แถมพอไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวกใกล้ๆ มันก็ไม่ดึงดูดคนทั่วไปให้เข้ามาเช่าหรือซื้อต่อมากนัก

3. เลือกคอนโดที่อยุ่บนถนนตั้งแต่ 4 เลนขึ้นไปและเชื่อมระหว่างถนนหลัก 2 สาย เพราะถนนแบบนี้แหละที่มักจะเป็นชุมชน อีกทั้งยังสะดวกในการเดินทาง อีกทั้งถนนตั้งแต่ 4 เลนขึ้นไป จะทำให้ขึ้นตึกสูงได้ (อันนี้ตามกฏหมายเก่านะ) ซึ่งแน่ละว่า คอนโด High-Rise มันดีกว่า Low-Rise ในเรื่องของการลงทุน อีกทั้งยังสามารถมองเห็นได้ง่ายกว่า เพราะถ้าเราซื้อคอนโด Low-Rise ที่ไม่ได้คิดถนนเส้นสำคัญๆ อีกหน่อยจะถูกลืม จนคนไม่รู้ด้วยซ้ำว่ามีคอนโดนี้อยู่บนโลก พอใครจะซื้อต่อ หรือ หาห้องเช่า เค้าก็จะไม่คิดถึง (ยกเว้นคอนโดที่ขึ้นชื่อเรื่องการเช่าแบบ LPN นะ) อีกทั้งถนนใหญ่ มีการสัญจรเยอะ ก็มีโอกาสเจริญได้มากกว่าอีกด้วย

4.ต้องคำนวนด้วยว่า กว่าคอนโดจะสร้างเสร็จ ความเจริญจะมาถึงหรือยัง ไม่ใช่แบบไปซื้อคอนโดที่ตรงตามข้อ 1-3 ทุกอย่าง แต่ไปอยู่นู้นนน อีก 10 ถึงจะเจริญ ถึงตอนนั้นตึกเก่าโทรมพอดี ฉะนั้นต้องตามข่าวสารดีๆ ว่าจะมีใครขึ้นอะไรตรงไหนบ้าง แล้วจะมาเมื่อไร ตอนคอนโดเราเสร็จแถวนั้นจะเป็นยังไง

ถามว่าจำเป็นต้องมีครบทั้ง 4 ข้อไหม ถ้าได้ทั้งหมดก็จะเริศมาก 10 10 10 ไปเลยจ้า แต่ถ้าไม่ครบ ตัดออกบ้าง 1 ข้อก็ไม่น่าจะเป็นไรมั้ง 5555 สุดท้ายมีสติ ซื้อห้องที่โอนไหว ถ้าโชคร้ายสุดๆยังไง ก็เอาไว้อยู่เองได้