ซื้อคอนโดยังไงให้กำไร ตอน สุขุมวิทเล่นยังไงดี

คอนโดติด(หรือใกล้)รถไฟฟ้า ไม่ใช่ว่าที่ไหนก็จะเหมือนกันนะค้าาาา (ไม่เชื่อก็ลองดูรอบๆเส้นสีม่วงดูจิ อิอิอิ)

ก่อนจะเสียเงินเป็นล้าน จะซื้อลงทุนหรืออยู่เองก็เหอะ น่าจะลองทำความเข้าใจกับทำเลกันสักกะหน่อย จะได้วางแผนทางหนีทีไล่ได้ถูก

ไม่ใช่อะไรก็ใกล้บ้านๆ ซื้อเลย หรือแบบ ใกล้ที่ทำงาน ซื้อเลย แบบเห้ย ชาตินี้หล่อนจะไม่ย้ายที่ทำงานเลยหรอย่ะ

อย่าคิดว่าที่ทำงานมั่นคงเวอร์ ยังไงก็ไม่ไปไหนนะคะ แฟนเพื่อนอิฉันค่ะ นางเป็นญี่ปุ่น มาทำงานสถานฑูตในไทย มั่นคงเวอร์ปะละ

แล้วไงค่ะ

ญี่ปุ่นเปิด free visa จ้าาาาา

ตกงานทันทีจ้าาาาา มั่นคงไหมละเธออออ

กะเทยจะขอเริ่มจากสุขุมวิทกันก่อนละกัน เพราะเป็นเส้นที่กะเทยค่อนข้างถนัดมากค่ะ

ก็ทำงานอยู่แถวนี้มาตั้ง 9 ปี แถมตอนนี้ก็ย้ายมาเป็นสาวสุขุมวิทเต็มตัว

แต่ก็ต้องสารภาพตามตรงนะคะ ว่าคงไม่ได้รู้ไปสะทั้งหมดทุกซอยทุกซอยหรอก ยิ่งเรื่องคนรวยๆอันนี้ยิ่งไม่ถนัดเลยค่ะ พอดียังไม่เคยรวย ไว้รวยแล้วจะมาเม้าให้ฟัง 5555

ฉะนั้นบทความนี้ อยากให้พวกเธอมาช่วยกันเม้าค่ะ กันว่าคิดเห็นยังไงกันบ้าง เอาจากประสบการณ์ตรงนั้นแหละ ไม่มีผิด ไม่มีถูกจ๊ะ แต่ใครมาอ่านแล้วไม่ออกความเห็นจะขอให้ดอยยยยยยยยยยย อิอิอิอิ ถือว่าเป็นวิทยาทานให้คนอื่นนะจ๊ะ

สำหรับคำว่าสุขุมวิทของกะเทยจะไม่ได้นับเฉพาะจากถนนสุขุมวิทนะจ๊ะ แต่จะนับจาก BTS จ๊ะ โดยจะเริ่มจากสถานีในเมืองที่สุดก่อน

1. BTS ชิดลม

ต้องถามว่าเห็นอะไรกันบ้าง? แน่นอนละ ว่าถ้ามาตอนเช้าๆวันธรรมดา พวกเธอจะเจอมนุษย์ออฟฟิตจำนวนมากกกกกกก (กรุณานั่ง BTS มานะคะ ไม่ใช่ขับรถผ่าน ตบค่ะ) เพราะรอบๆสถานีเต็มไปด้วยออฟฟิตเยอะมากกก

พอสายๆบ่ายๆก็เปลี่ยนแนวเป็นกลุ่มนักท่องเที่ยวทั้งฝาหรั่งและชาวจีนมากมาย

ตอนเย็นก็ทั้งนักท่องเที่ยว คนจีนไหวพระพรหม และ Shoppingggggggggg รวมถึงชาวออฟฟิตด้วยนะรวมเพื่อนกินข้าวเม้ามอย

เอาละ สิ่งแรกที่กะเทยเห็นก็คือรอบๆนี้เป็น CBD (แปลว่า Central Business District หรือแปลเป็นไทยว่า ศูนย์การย่านธุรกิจ) แล้วเป็นบริษัทประเภทไหนกันละ สิ่งที่กะเทยเห็นคือมีทั้งบริษัทมากมาย แล้วก็มีโรงแรม และห้างสรรพสินค้าจำนวนมากค่ะ นั้นแปลว่า เราจะเจอคน 3 ประเภทแถวนี้ คือ คนทำงานออฟฟิต ที่มีทั้งคนไทยและต่างชาติ คนทำงานโรงแรมซึ่งก็อีกละ ทั้งคนไทยและต่างชาติ แล้วก็กลุ่มนักท่องเที่ยว (ซึ่งอันนี้น่าจะตัดทิ้งไป เพราะเราไม่สนับสนุนเรื่องการปล่อยเช่ารายวันค่ะ)

ทีนี้มาดูต่อค่ะ สำหรับคนทำงานที่เป็นคนไทย ถ้าเงินเดือนไม่ได้สูง กู้บ้านยังยากอยู่ ถ้าต้องมองที่อยู่อาศัยใน กทม ก็น่าจะเป็นกลุ่มที่เช่าหอพักหรือเช่าคอนโดอยู่ชิมิค่ะ สำหรับหอพักเราคงต้องตัดทิ้งค่ะ อันนี้กะเทยไม่มีความรู้นะคะ 555 แต่ถ้าเรื่องเช่าคอนโด แน่นอนว่า budget ค่าเช่าต่อเดือนก็จะอยู่ที่ประมาณเดือนละต่ำกว่า 10,000 บาทแน่นอนน (เอาจริงๆ น่าจะประมาณต่ำกว่า 8,000 บาทด้วยซ้ำ) แล้วลองตอบสิ คอนโดแรกที่ผุดมาในหัวพวกเธอคือ Brand อะไรค้าาา

LPN ค้าาาา

จนอิฉันแทบจะตั้ง slogan ให้นาง คิดจะเช่า คิดถึง LPN

แล้วก็ Regent ที่อยู่ตามแนวรถไฟฟ้า BTS ฝั่งสุขุมวิทอะไรพวกนี้เป็นต้น

ส่วนกลุ่มต่างชาติก็จะมีแบ่งอีก เป็นกลุ่มทำงาน Service ในระดับปฏิบัติการ ที่เงินเดือนสูงขึ้นมาอีกหน่อยจากค่าภาษา (ส่วนมากจะไม่ได้เป็นประเทศมหาอำนาจ แต่เป็นเมืองขึ้นมาก่อน เลยพูดภาษาอังกฤษได้ดี ส่วนมากนะยะ ไม่ได้ทั้งหมด) แต่ก็ไม่ได้สูงขนาดจะเช่าคอนโดพร้อมพงษ์ ทองหล่ออยู่ได้

กลุ่มนี้มีโอกาสกว้างมากขึ้นค่ะ คืออาจจะเช่าตั้งแต่ Regent LPN ไปจนถึงราคาประมาณหมื่นต้นๆต่อเดือน (บางคนก็อารมณ์แบบหารกันอยู่กะเพื่อนค่ะ) กลุ่มที่จะได้เพิ่มขึ้นมา น่าจะเป็นพวกคอนโดเกรดประเภทแบบ The Base, U delight, Life ตัวเก่าๆอะไรพวกนี้เป็นต้น ที่ราคาตอนซื้อมาอาจจะอยู่ช่วงประมาณ 1.5-2 ล้าน (ตอนนี้ยากละ ไปแบริ่งนู้น ราคานี้)

หรือจะเป็นพวกต่างชาติทำงานออฟฟิต ที่ยังไม่ได้ขนาดระดับ manager ที่อาจจะไม่ได้ package ที่รวมค่าห้องหรือได้แต่ไม่เยอะ ก็จะเช่าห้องเช่าราคาประมาณ 10,000-20,000 อยู่ค่ะ

ส่วนพวกที่เป็นระดับ Manager ขึ้นไป พวกนี้ได้เงินเดือนก็เยอะ แถมยังได้ Package รวมนั้น รวมนี้อีก บางคนได้ค่าที่พักอย่างเดียวก็ 40,000-200,000 แล้ว น่าอิจฉาคอตๆ ทั้งๆที่บางคนทำงานก็ไม่เป็น ถึงเวลาก็โยนขี้ให้คนไทยทำ แล้วตัวเองก็เอาหน้า ไป present นาย อุ้ย! แอบ inner มาเต็ม อิอิอิ ประสบการณ์ตรงค่ะ 5555 พวกนี้ถ้ามาอยุ่คนเดียวก็จะอยากได้ห้องใหญ่ๆ ใกล้ออฟฟิตค่ะ แต่นางก็จะไม่ Loyalty นะย้ายไปย้ายมาค่ะ แต่ถ้ามากะครอบครัว ก็แน่นอนค่ะ เอาห้องใหญ่ที่สุดเท่าที่จะหาได้ใน Budget และขอใกล้ออฟฟิตที่สุด พวกนี้จะไม่ค่อยย้ายละคะ ของเยอะ ขี้เกียจ ซึ่งสิ่งที่เห็นคือกลุ่มนี้เน้นแต่ห้องใหญ่ๆค่ะ แบบ 2 ห้องนอนเป็นต้นไป

2. BTS เพลินจิต

สถานีนี้จะมีความออฟฟิตมากขึ้นค่ะ แถมมีแต่บริษัทที่ฝรั่งเยอะมากด้วย ซึ่งสำหรับกลุ่มผู้เช่าก็เหมือนที่เขียนไปใน BTS ชิดลมนะค้าาาา ไม่ต้องให้ทวนซ้ำเนอะ (เจ้แต้วกล่าวในโฆษณา 555)

3 BTS นานา

อันนี้สารภาพตามตรงเลยว่าไม่รู้เลยค่ะ ปกติผ่านก็เห็นมีแต่ตึกแถวร้านค้า กับพี่มืดยืนกันเต็มเลย พอดึกๆก็มีเมียพี่มืดเดินไปเดินมาด้วย แต่งตัวเอ็กซ์เวอร์ เห็นแล้วอิจฉา อยากใส่บ้าง แล้วก็รถติดมากกกกกกกกกกกกก Taxi ตรึม งั้นอันนี้ขอข้ามนะคะ 5555

4. ฺBTS อโศก

อันนี้ก็ CBD แบบสุดๆ กลุ่มโรงแรมก็มี เอาจริงๆเดียวนี้การจ้างคนทำงาน Service ที่พูดภาษาอังกฤษได้ ไม่ได้มีแต่เฉพาะงานโรงแรมแล้วนะคะ เพราะด้วยความที่บ้านเรา โดยเฉพาะเส้นสุขุมวิท ต่างชาติอยู่กันเยอะมากกกกกกกก ร้านอาหารบางร้านก็ต้องจ้างพนักงานต่างชาติที่พูดภาษาอังกฤฤษได้ อย่างตรงอโศกมีร้านสเต็กดังข้างๆ terminal 21 ชิมิ เค้าบอกพนักงานนี้ ฟิลิปปินส์เพี๊ยบค่ะ

5. ฺBTS พร้อมพงษ์

นี้ก็ออฟฟิต โรงแรม ห้าง ร้านอาหาร กลุ่มลูกค้าแบบเดิมๆเลยจ้าาาา แต่ย่านนี้จะเริ่มมีการผสมผสานระหว่าง ย่านธุรกิจและย่านที่อยู่อาศัยค่ะ ก็เลยจะเห็นว่ามีคอนโดเยอะมากกกกกกกกกก หลบอยู่ในซอกซอยต่างๆ

6. BTS ทองหล่อ

สถานีนี้ดิฉันว่าเริ่มไม่ใช่แนวออฟฟิตละคะ เริ่มเปลี่ยนแนวจาก ย่านธุรกิจ เป็น ย่านอยู่อาศัยแล้ว คือเต็มไปด้วยคอนโด ร้านอาหาร Community Mall

7. BTS เอกมัย

เหมือนทองหล่ออะคะ 5555 แต่ยังเล็กกว่ามาก ส่วน Community Mall มีไม่เยอะ แต่มีผับเยอะมาก 5555 พวกเธอชอบละสิ

8. BTS พระโขนง

ย่านนี้คอนโดยังไม่เยอะค่ะ เพราะที่ดินส่วนใหญ่โดนซอยเป็นตึกแถวสะเยอะมากกกกกกกก (มันไม่อำนวยต่อการพัฒนาอะค่ะ) คอนโดก็เลยขึ้นยาก แถมย่านนี้ยังขึ้นชื่อเรื่องพวกขโมย ยาเสพติดมาตั้งแต่อดีต เลยเป็นทำเลที่ถูกลืม (น่าสงสาร T-T) โดยจะเห็นได้จากราคาที่ไม่ค่อยจะขยับเท่าไร (นับเฉพาะที่ขายออกจริงนะคะ ไม่ใช่ราคาตั้งแต่ขายไม่ออก) แต่ก็ต้องบอกว่า ไม่แน่นะ อนาคตอาจจะรุ่งก็ได้ เพราะเดี๋ยวจะมี summer hill และอนาคตอันไกลจะเป็น interchange กับสายสีเทาที่วิ่งเข้าสาทรอีก ถือว่าน่าสนใจมากทีเดียว ต้องรอลุ้นกันค่ะ

9. ฺBTS อ่อนนุช

เย้ๆ บ้านเจ้เองค้าาาาาา ฉะนั้นจะเม้ากันนานหน่อย อิอิอิ เพราะกะเทยมาแถวนี้ตั้งแต่ 6 ปีที่แล้วนู้นนนนน ตั้งแต่ได้ยินข่าวว่าจะมีคอนโด The Base Sukhumvit 77 เปิด โอ้ยยยยย ขอบอกเลยว่า แต่ก่อนบ้านนอกมากค้าาาาา ไม่มีไรเลย ตอนนั้นมีแค่ Lotus กับ Big C ก็เริศมากละ ดูสิผ่านไปแปปเดียว เปลี่ยนไปยังกับฟ้ากับเหว ได้ข่าวว่าตัวใหม่ที่จะมาห่าง BTS ไป 600 เมตร ราคามาตั้ง 140,000++ แอบช็อคไปเลย แถมตอนนี้อ่อนนุชเป็นตลาดเช่าขนาดใหญ่มากกกก ถามว่าทำไมอะหรอ เพราะเดี๋ยวนี้ราคาคอนโด พร้อมพงษ์ ทองหล่อ แพงมากกกกกกกกกกกกกกกกกกกกกก ค่าเช่าก็แพงตาม เศรษฐกิจก็ไม่ดี บริษัทก็พยายามลดต้นทุนด้วยการขนาด package ที่ให้พวก Expat แล้วไงละคะ? กลุ่มนี้ก็เลยโดนบีบให้เขยิบออกมาอีกไง จนเริ่มขยับเข้ามาอ่อนนุชกันแล้ว ไม่เชื่อลองมาเดิน Tesco Lotus อ่อนนุชสิ โดยเฉพาะเย็นวันธรรมดา โอ้ย แทบจะไม่ได้ยินเสียงภาษาไทยเลยด้วยซ้ำ ต่างชาติเพียบ แต่ก็ไม่ได้ขนาดแบบผู้บริหารนะจ๊ะ

10. ฺBTS บางจาก

สถานีที่ถูกลืม เชื่อว่าอนาคตคงดำเนินรอยตามพระโขนง เดานะ อิอิ ความเห็นส่วนตัวจ๊ะ

11. ฺBTS ปุณวิถี

อันนี้ย่านชุมชนเก่า ก็ดูมีโอกาสเติบโตนะ แต่แอบไม่ค่อยอินเท่าไรอะ 55555555

12. BTS อุดมสุข

ตอนนี้เรายังไม่เห็นอะไรเยอะมาก แต่กะเทยเชื่อว่ามันมีอนาคตไกลมากทีเดียว ไม่เชื่อลองขับรถเข้าไปจนถึงบริเวณ 4 แยกที่ตัดกับศรีนครรินทร์สิ เจริญมากนะ เส้นนี้ร้านอาหารอร่อยๆเพียบ มีหมู่บ้านก็เยอะ มีตลาดสด ปากซอยก็มี Community Mall แถมล่าสุดก็มี Makro Food Service มาเปิดแล้วด้วย ซึ่งเชื่อว่าเค้าต้องทำการบ้านมาแล้ว ว่าทำเลย่านนี้มีความเป็นชุมชน มีกำลังซื้อ ถึงกล้ามาเปิด ทั้งหมดที่ว่ามา นี้มันเหมือนอ่อนนุชชัดๆ เมื่อ 6 ปีก่อนชัดๆ แต่ก็ต้องระวังคอนโดเปิดใหม่ที่ราคาแพงเวอร์ ซื้อไปอาจจะดอยได้ ถ้ามีตัวใหม่มาเปิดใกล้กันแล้วถูกกว่า เหมือนที่พี่โว่ว่า สมัยนี้เค้าไม่ได้แย่งกันแพงนะคะ เค้าเริ่มหั่นราคาฆ่ากันแล้วค่ะ ระวังจะเจอแบบ Blocs ที่เจอ Base มาฆ่าค่ะ

13. BTS บางนา

แม้ว่าจะเป็นถนนเส้นใหญ่ แล้วก็กำลังจะมีตึกออฟฟิตที่ไบเทค บางนา แต่กะเทยมองว่า ไม่ได้เป็นทำเลที่น่าอยู่อาศัยสักเท่านะ ด้วยภูมิศาสตร์ที่การเดินเท้าดูไม่ค่อยจะสะดวกสักเท่าไร อันนี้ไม่อินค่ะ

14. BTS แบริ่ง

นี้จะเหมือนอุดมสุขค่ะ มี potential แต่ก็ต้องรออุดมสุขโตก่อนแหละ แต่ซอยที่น่าสนสำหรับแบริ่งคือซอย 107 นะคะ เพราะว่าขึ้นตึกสูงได้ค่ะ อันนี้ก็รอกันไปยาวๆ แต่จะบอกว่า ตรง 4 แยกของซอยลาซาลที่ตัดกับศรีนครินทร์เจริญเวอร์วังอลังการมากนะคะ อย่าได้ประมาท แล้วล่าสุด พิรัช ประกาศจะทำ Office Campus อีก 60 ไร่ กะเทยงี้รอใจจดจ่อทีเดียวค่ะ สาธุ

สรุปค่ะ

สำหรับกะเทยเส้นนี้จะแบ่งออกเป็น 2 ส่วนค่ะ คือ ย่านธุรกิจ และ ย่านที่อยู่อาศัย

จะเห็นได้ว่าย่านธุรกิจเนี้ยกระจุกตัวอยู่เฉพาะสุขุมวิทต้นๆไปจนถึงสถานีพร้อมพงษ์ แล้วจากสถานีพร้อมพงษ์เองยาวมาจนถึงสถานีอ่อนนุชเนี้ย ตอนนี้ก็เป็นย่านที่อยู่อาศัยสะส่วนใหญ่ค่ะ ส่วนเลย อ่อนนุชไป ก็กำลังจะเป็นย่านที่อยู่อาศัยใหม่ที่น่าสนใจ ส่วนตัวกะเทยชอบถึงแค่แบริ่งค่ะ เพราะเลยแบริ่งไปเริ่มไม่อินละ

ราคาของย่านนี้มันก็เลยเดาง่ายค่ะ ก็ไล่ไปสิค่ะ จากในเมืองก็แพ้งแพง ไกลเมืองก็ถูก

อันนี้ความเห็นส่วนตัวแล้วนะ คนจะไม่ค่อยชอบอยู่ในย่านธุรกิจสักเท่าไร (ยกเว้นพร้อมพงษ์นะคะ ที่เป็น overlap กัน) น่าจะเพราะเรื่องความอาหารกิน ความสะดวกสบายค่ะ ลองคิดถึงสาทรเป็นตัวอย่างดิ อารมแบบ เสาร์ อาทิตย์ เดินออกมาแล้วไม่มีอะไร แห้งแล้งมาก เงียบเวอร์

สำหรับคนเช่าย่านนี้กะเทยขอแบ่งตามนี้ค่ะ

กลุ่มรายได้น้อย กู้ยาก เช่าห้องละ 5,000-8,000 บาทอยู่ (ส่วนมากจะนึกถึงหอพัก LPN Regent ไรพวกนี้)

กลุ่มต่างชาติแต่ยังไม่ใช่ manager (อารมณ์พวกฝรั่งวัยรุ่น หล่อๆ น่ากิน อ่ะ 555) เช่าพวกห้องละ 10,000 ต้นๆ ไปจนถึง 20,000 บาท (เช่าพวก The Base, U delight, Life, Wyne เป็นต้น)

กลุ่มต่างชาติระดับผู้บริหาร ก็ รวยอะคะ เช่าห้องใหญ่ๆกลางใจเมือง ขอ 2 นอน up หรือได้บ้านก็ดีมั้ง

เรื่องขายต่อ ย่านนี้ก็เริศค่ะ ก็นะ ใกล้ Office ใครๆก็อยากได้ป่ะ แล้วเดียวนี้คอนโดใหม่ๆก็แพงเวอร์ ไม่ก็แบบไกลโพดๆ ถ้าอยู่เองเป็นกะเทยก็ซื้อมือสองนะ คุ้มกว่าเยอะ

กลุ่มที่น่าสนใจ ก็คือพวกห้อง 2 ห้องนอนค่ะ

เพราะต่างชาติชอบ แถมอีกหน่อยพฤติพรรมคนจะเปลี่ยน อารมณ์แบบ แต่ก่อนคอนโดกลัวขายไม่ออก ทำแต่ห้องเล็กๆชิมิ ให้ราคามันถูก คนซื้อง่าย

แต่คนก็เริ่มชินไง อยู่แล้วสบาย สวยๆ เดินลงมาของกินเพี๊ยบ ไปไหนก็สะดวก

จากแต่ก่อนที่อยู่แค่วันทำงาน เสาร์ อาทิตย์กลับบ้าน เดี๋ยวนี้เริ่มไม่อยากกลับละ

อยู่ไปอยู่มาก็อยากได้ห้องใหญ่ขึ้นอีก

ฉะนั้นตอนนี้แม้แต่คนที่มีคอนโดแล้ว ก็จะเริ่มมองหา 2 ห้องนอนค่ะ หรือ 1 นอนใหญ่ๆ อารมณ์แบบใส่ราตรียาวแล้วเดินหมุนตัวในห้องได้ 10 รอบก่อนล้มลงนอนเล่นสวยบนโซฟารูปตัว L ขนาดใหญ่ใกล้หน้าต่าง (มโนเวอร์) กะเทยยังไม่ได้บอกว่า ต้องซื้อนะคะ แค่บอกว่า กะเทยคิดว่ามันเป็น Trend ที่กำลังจะมาค่ะ น่าจะค่อยๆโตขึ้นเรื่อยๆ

่

ความน่าแปลกใจอย่างนึงของเส้นสุขุมวิทคือ สุขุมวิทฝั่งเลขคู่ (ยกเว้นแค่ซอย 24 น่ะ) เงียบมากกกกกกกกกกกกกก

ซึ่งตรงกันข้ามกับฝั่งเลขคี่ที่ Hot ม๊ากกกกกกกกกก

ดูอย่างอ่อนนุชสิ สัปดาห์นี้มีปล่อยข่าวคอนโดใหม่ออกมาชิมิ ซอยสุขุมวิท 50 ราคาเริ่มต้นแค่ล้านต้นเท่านั้น!

แต่ในขณะเดียวกันคอนโดตัวใหม่ที่จะเปิดตัวในสุขุมวิท 77 แถมห่างรถไฟฟ้าตั้ง 600 เมตร ก็ปาไป 2.99 ล้านบาทแล้วววว ห้อง 22 ตรม ด้วยซ้ำ

ขอย้ำว่าอันนี้เป็นแค่ความเห็นส่วนตัวนะจ๊ะ อ่านแล้วก็ต้องวิเคราะห์เอาเองด้วย อิอิอิอิ ไม่ใช่ไปซื้อ 2 ห้องนอนมาแล้วปล่อยเช่าไม่ออกมาโทษเรานะ 555555555

เดี๋ยวบทความหน้าจะมาเม้าเรื่องเส้นพหลฯ กันต่อจ้า

อ้อ เรื่องสุดท้าย ถ้าคิดจะเล่นคอนโดระดับกลางล่าง ช่วยลงเดินนิดนึงนะคะ ไม่ใช่มโนจากการขับรถละบอกไม่ไกล หอย คอนโดเค้าที่จอดรถรวมซ้อนคันแค่ 40% ซึ่งของจริงไม่ถึงแน่ๆ ก็เห็นอยู่แล้วว่าคนส่วนใหญ่ไม่ได้ขับรถ แล้วจะมามโนขับรถใกล้นิดเดียวอะไรของหล่อนยะ เอาไว้เล่นคอนโดที่ ที่จอดรถ 70%++ แล้วค่อยเอา logic ขับรถไปนิดเดียวนี้ไปใช้ค่ะ