ทิศทางตลาดคอนโด

คำเตือน

1. งานนี้คือนั่งเทียน มโนเขียนเอาล้วนๆ ห้ามเชื่อเด็ดขาดค่ะ อ่านแล้วก็เอาส่วนที่คิดว่ามีสาระ มีเหตุผลไปนะจ๊ะ ของแบบนี้มันเป็นอนาคต ไม่มีใครรู้จริงๆหรอกว่ามันจะเกิดอะไรขึ้น แถมกะเทยก็ไม่ใช่สาย Insight วงในอะไร ทุกอย่างมาจากการประเมินจากประสบการณ์และสิ่งที่เกิดในอดีตจ้า

2. ท่านเทพทั้งหลายไม่ต้องอ่านนะจ๊ะ เสียเวลาจ้า พวกเธอรู้กันอยู่ละ

ทุกศาสตร์คือเรื่องเดียวกัน

เนื่องจากกะเทยเป็นตุ๊สวิทยา-ชีิวะ ฉะนั้นสิ่งที่กะเทยต้องศึกษาสมัยเป็นสาวมหาลัยคือการนั่งดูอี Bacteria ที่เรามองไม่เห็น ค่อยๆโตในจานเลี้ยงเชื้อ

นางจะค่อยๆโต จนกลายเป็นกลุ่มก้อน เรียกว่า Colony แล้วก็ กระจายๆ จนฟูฟ่องน่าสยดสยอง จนไม่มีอาหารจะกินแล้วก็ตายไปหมดจาน 5555

(ถ้าปล่อยจนถึงจุดนี้ จะโดนอาจารย์ด่าได้นะค่ะ 5555 แสดงว่าหมกไว้จนเน่า อิอิอิ)

ซึ่งจริงๆแล้วมันก็คือ ธรรมะ ก็ ธรรมะ แปลว่า ธรรมชาติ (เอะ! นี้ฉันติดดอย จนปลงเข้าหาธรรมะกันเลยทีเดียวหรอเนี้ย 555)

ธรรมชาติต้องการ "ความสมดุล" ค่ะ

น้ำที่อยู่นิ่ง พอเราโยนหินลงไป มันก็กระเพื่อมเกิดเป็นคลื่น คลื่นจะถี่ขึ้นเรื่อยๆและเล็กลงเรื่อยๆจนกลับมาหยุดนิ่งอีกครั้ง เป็นเพราะธรรมชาติพยายามปรับทุกอย่างให้กลับมาสู่สมดุล

ถ้าเราจะกลับมามอง ที่ตลาดคอนโด สมัยที่ยังไม่มีการเกร็งกำไร ตลาดและราคามันก็นิ่งๆของมันตามปกตินั้นแหละ Developer เค้าก็แค่สร้างบ้านมาเป็นสินค้า ขายให้กับคนที่มีความต้องการตามปกติ

จนกระทั้งมีคนโยนหินลงไป!

เพราะมนุษย์มี "ความโลภ" และ "ความกลัว" (อันนี้ไม่ได้ตรัสรู้เองนะจ๊ะ ก็อ่านๆจำๆเค้ามานั้นแหละ)

อี 2 ปัจจัยนี้ นี้แหละที่ทำให้น้ำกระเพิ่มจนเกิดคลื่น

นึกภาพไม่ออกก็คิดถึง ชนีบ้า Shop ค่ะ

ตอนแรกอยู่เฉยๆสวยๆ ก็ไม่ได้มีความต้องเสียตังค์อะไร เงินก็นอนนิ่งดีในบัญชี

พอเจอป้าย SALE up to 90% มันกระตุ้นความต้องการที่ไม่เคยมาก่อนว่าตัวเองมี กรี๊ดดดดดดดดด

เพราะมี "ความโลภ" ก็เลยนโม หลอกตัวเอง แอร๊ยยยยยยย SALE OF THE CENTURY ถูกและดีแบบนี้ไม่มีอีกแล้ว พลาดไม่ได้ค้าาาาา

เข้าไปถึงก็ซื้อรัวๆ อยากได้ไหม ไม่รู้ ต้องการไหม ไม่รู้ รู้แต่ถูกมากกกกกก ต้องจัด เงินหรอ รูดๆไปก่อนค่ะ บัตรเครดิต จะมีไว้ทำไมละยะ

ทันทีก็ก้าวขาออกจากร้าน พร้อมถุง Shopping มากมายเต็มแขน มันจะรู้สึก สวย มั่น เริด เชิด เหมือนฉันเป็นนางแบบ วิคตอเรีย ซีเคร็ดเดินบน runway ก็ไม่ปาน

ผ่านไปได้สักเดือนกว่าๆ มันจะเริ่มสยองตอนเห็นซองบัตรเครดิตในตู้จดหมาย

OMG! Shop ไปเท่าไรฟร่ะ

แล้ว "ความกลัว" ก็จะคืบคลานเข้ามา ยิ่งพอได้เห็นตัวเลขบนใบแจ้งแล้วละก็ กรี๊ดดดดดดด จ่ายขั้นต่ำด้ายม้ายยยยยยย

แล้วก็จะเฟลไปอีกพักนึง แล้วสุดท้ายบางตัวก็ไม่เคยเอามาใส่ พอล้นตู้ไม่มีที่เก็บ ก็เอามาขายตามตลาดนัดราคาถูกๆ

ตัวอย่างที่ยกมาอาจะดูขำขัน แต่ถามว่าต่างจากที่เราเห็นในตลาดคอนโดทุกวันไหมค่ะ

คำตอบคือ ตลาดคอนโดหนักกว่าอีกค่ะ

ต่อคิวกันล่วงหน้า (ถึงจะจ้างก็เถอะ)

วิ่งกรูเข้าไปจองยิ่งกว่าชนีวิ่งเข้างาน SALE อีก แถมมีต่อยตีกันอีก (เพลีย)

บางคนก็ซื้อแบบไร้สติ ห้องวิวห่วย ราคาแพงคอตๆ ก็ไปคว้ากันมา

แล้วพอผ่านไปสักพักก็ End up ด้วยการมีแต่ โพสเต็ม Facebook ไล่ตั้งแต่บวกเป็นแสน จนค่อยๆลดลงมาเป็นหลักหมื่น จนกลายเป็นฟรี แล้วช่วงใกล้โอนก็ขาดทุน

กลับมาที่คำถามเดิมค่ะ

"ปีนี้ เราอยู่ตรงไหนของตลาด" ทำไมการขายใบจองที่เคยสวยงาม เมื่อ 3-4 ปีก่อนมันหายไปไหน

"มีขึ้น" ก็ต้อง "มีลง" ค่ะ มันคือสัจจะธรรม

กะเทยมโนเอาเองนะคะ ว่าตอนนี้เราอยู่ที่จุดนี้ค่ะ

อะไรที่ทำให้กะเทยมโนไปแบบนั้น ก็จากเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นมากมายค่ะ กะเทยเชื่อว่า History repeat Itself แปลว่า มันก็เกิดวนๆอยู่แบบนี้แหละค่ะ

ย้อนกลับไป 6 ปีที่แล้ว มันคือช่วงขาขึ้นค่ะ

ปริมาณคอนโดในตลาด ไม่ได้เปิดอะไรกันมากมาย Developer ดังๆก็มีอยู่ไม่กี่เจ้า ปีๆนึงมีคอนโดเปิดกันกี่ตัวเองจำได้

แต่ชีวิตจริงตอนนั้น คน กทม เพลียกลับการเดินทางมากกกกกกกกกกกกกกกกกก ก็หาซื้อคอนโดอยู่กันสวยๆดีกว่า

กะเทยจำได้ สมัยนั้นแทบจะมีแต่ real demand น้อยตึกมากที่แบบ เปิดปุปหมดปัป

จำได้แม่นสุดคือตอนเจ้ปู ขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ เท่านั้นแหละ กระชากราคาคอนโดใหม่ๆขึ้นแบบ พรวดดดดดดดดดดดดด

นี้อาจจะเป็นปัจจัย "ความโลภ" ที่เข้ามาในกลุ่มนักลงทุน และ "ความกลัว" ที่เข้ามาใน Real Demand

กราฟก็พุ่งพรวดเลยค้าาาาา

เมื่อคนขายมองเห็นโอกาสในการบวกกำไร เพราะบวกไปยังไง ก็ยังถูกกว่าคอนโดใหม่ๆที่ต้องแบกรับภาระต้นทุนการก่อสร้างสูงขึ้น รวมถึงราคาที่ดินที่สูงตาม

ส่วนคนซื้อก็กลัวว่า เดี๋ยวจะต้องไปซื้อคอนโดแพงๆ เลยยอมโดนบวก แค่หลักหมื่น หลักแสนยัง OK ดีกว่าไปซื้อแพงขึ้นเป็นล้าน

เกิดเป็นกระแส ดังไปทั่ว ยิ่งกว่าไวรัสซอมบี้ระบาดในเมือง แรคคูน ซิตี้

"อะไรน่ะ! บวกได้เป็นแสนเลยหรอ?"

"ห่ะ! ตึกนี้ ได้กันเป็นล้านเลยหรอ กรี๊ดดดดดดดดดดดดดดดดดด"

และแล้ว ปรากฏการณ์ ต่อแถว และ one day sold out ก็เริ่มขึ้น

พวก Developer รายใหญ่ๆเอง ส่วนมากก็อยู่ในตลาดหุ้นอยู่แล้ว ก็ยิ่งชอบสิจ๊ะ เวลามีข่าวดี แบบ อุ้ย! ฉันสวย มีแต่คนต่อคิวอยากได้ฉัน โฮะๆๆๆ

ราคาหุ้นก็ขึ้นตาม งบทางบัญชีสวย ผู้ถือหุ้นก็ Happy ผู้บริหารก็รวย

(ต้องเข้าใจก่อนว่า บริษัทที่อยู่ในตลาดหุ้น เค้าจะค่อนข้างเน้นเรื่องหุ้นเป็นหลัก อันนี้กะเทยเองก็ไม่ค่อยเข้าใจ

รู้แต่ว่า เค้าจะต้องทำไงก็ได้ ให้มีแต่ข่าวดี ขายดี รายรับเยอะ หุ้นขึ้น)

พอปลามารุม ใครละจะไม่อยากหว่านแห

***Developer คือจุดสูงสุดบนห่วงโซ่อาหารนี้นะจ๊ะ***

เมื่อโอกาสมา เค้าก็เลยสร้างเกมส์มาให้กลุ่มนักลงทุนเล่นกัน เพราะกลุ่มนี้จะช่วยสร้างข่าวดี ให้ Dev ได้มาก

ของพวกนี้มันก็เหมือน Chain Reaction (ปฏิกิริยาลูกโซ่) ค่ะ

คิดไม่ออก ก็นึกถึงเวลาเม้าอะไรให้เพื่อนฟัง ละลงท้ายว่า แกอย่าบอกใครนะ พุ่งนี้แม้งรู้กันทั้งโลก

One Day Sold Out > บวกต่อได้กำไร > คนอื่นได้ยิน ก็อยากได้บ้าง รอเข้าซื้อตัวต่อไปบ้าง > ใครๆก็สนใจ Dev เหมือนได้ Free PR > พอนักลงทุนถือกันเยอะ ก็อวยตึกตัวเองรัวๆ > Real Demand ได้ยินแต่เรื่องดีๆก็คิดว่าคอนโด Brand ดีสุโค่ย น่าอยู่

เมื่อมาถึงยอดดอย สูดอากาสสดชื่่น ดูทะเลหมอกแสนสวย เสร็จแล้ว เราก็ต้องลงเขา กลับมาทำงานที่เรารักค้า

Developer ที่อยู่ในตลาดหุ้น ยังคงต้องการให้ ตัวเลขรายรับทางบัญชีโตขึ้นเรื่อยๆ เพราะหุ้นที่ดี จะต้องโตขึ้นเรื่อยๆค่ะ

ก็อัดโครงการเข้าไปค่ะ ให้จำนวนมากขึ้นเรื่อยๆ

และก็สร้างความต้องการที่เราไม่เคยรู้ว่าก่อนเราต้องมี ด้วยการสร้าง ความโลภ ในใจเรา

Content ต่างๆกันอวยกันออกมาถึงโอกาสอันสุดยอดในอนาคตสำหรับคนที่มองเห็น

นี้คือสุดยอดที่สุดของทำเล SUPER NEW CBD สุดยอด HUB แห่งอนาคต

ไม่ซื้ออคือพลาดโอกาสรวย

Developer เจ้าใหม่ก็มาเริ่มเล่นเกมส์ ก็แหม ปลาชุมขนาดนี้ จะจับอยู่คนเดียวหรอจ๊ะ จับด้วยสิ แบ่งๆกันรวย

ปริมาณคอนโดใน กทม ผุดขึ้นแบบมหาศาล จนความต้องการของ Real Demand โตตามไม่ทัน

ถึงจุดนี้กะเทยจะข้ามไปที่ Real Demand กันบ้าง แล้วตอนนี้ Real Demand เป็นใครค่ะ หน้าตาเป็นยังไง เท่าที่กะเทยคิดออกก็

ถ้าเป็นสมัยก่อน ก็จะเป็นคนที่อาจจะซื้อคอนโดไว้อยู่วันธรรมดา ละ เสาร์ อาทิตย์กลับบ้าน

หรือคนที่มาจาก ต่างจังหวัด ทำงานใน กทม มองหาคอนโดไว้อยู่

หรือซื้อไว้ปล่อยเช่าฝรั่งที่มาทำงานในไทย

พอถึงยุคนี้ หลายคนพอออกมาอยู่คอนโด ก็โดนแม่ยึดห้องที่บ้านไปทำห้องเก็บของ (แบบกะเทย ไม่มีบ้านให้กลับแว้ว แงงงง T-T)

หรืออยู่แล้วสบาย เริ่มไม่อยากกลับบ้านละ แต่อยากได้ห้องใหญ่ขึ้น

หรือ สามี ภรรยา เริ่มครอบครัว ให้ซื้อบ้านก็นู้นค่ะ ลำลูกกา กว่าจะขับรถเข้าเมือง กลับบ้าน ตายพอดี

ส่วนกลุ่มเดิมที่เป็นพวก First Jobber ก็ยังอยู่ ไม่ว่าจะบ้านไกล หรือย้ายมาจาก ตจว ก็ตาม

หรือแบบ ตอนนี้เงินเดือนเยอะขึ้นมากละ อยากอยู่คอนโดสวยๆ เริดๆ กว่านี้

รวมถึงกลุ่ม New Rich คือคนรุ่นใหม่ที่ทำธุรกิจของตัวเอง ร่ำรวยๆสวยๆเริศๆ

Real Demand ยังมีอยู่เสมอค่ะ แค่โตช้า ในขณะที่ Supply เหลือปริมาณคอนโดโตไวมากกกกกกกก

ก็ถึงเวลาที่ไม่มี Real Demand มารับไม้ต่อ (คือมี แต่น้อยลงมาก)

ถ้าใครตามดูใน Page ซื้อขายห้อง จะเห็นได้ว่า ระยะเวลาในการบวกกำไร ขายใบจองมันสั้นลงเรื่อยๆ

แต่ก่อน จอง ทำสัญญา มาปุป โพสเลยค้า บวก 2 แสน โพสกันเป็นเดือนๆ ก็ยังขายได้

แล้วมันก็เริ่มเล็กลง เหลือ 1 แสน / 8 หมื่น / 5 หมื่น / 2 หมื่น

จนมาถึง หาคนรับห้องต่อค้าาาา ฟรีค่ะ เท่าทุนค่ะ

หรือช่วงใกล้โอนก็ ขาดทุนค้าาาา ด่วน!

จากที่เคยโพสบวกกำไรกันได้เป็นเดือน จนเดียวนี้เรียกได้ว่าเป็นรายสัปดาห์แล้ว

ก็คนมารับไม้ต่อ มันหายากนิ

เกิดเป็น "ความกลัว" แทรกซึมเข้ามาในจิตใจ จนต้องร้องเพลงพี่โดม

"เพราะว่าใจ กลัว กลัว ว่าเธอจะทิ้งกันติดดอย กลัวคนที่เคยบอกขายได้ กลัวทุกๆอย่าง มันอ่อนล้า และสับสนนนนนนนนนน"

บางคนเงินหนา ก็ไม่กลัวหรอกค่ะ โอนได้ Cut Lose ได้ ขาดทุนได้

แต่บางคนโอนก็ไม่ไหว ขายขาดทุนก็ไม่เอา

ปัจจัย ความกลัว ทำให้คนพากันลดราคา เทขาย หนีตายกันทั่วหน้า

ของแบบนี้ก็ส่งผลกลับไปที่ Developer

(แต่ส่วนตัวเชื่อว่า Dev เค้าทำการบ้านมาก่อนแล้วละ รู้อยู่แล้วจะเกิดไรขึ้น แล้วจะรับมือยังไง ซึ่งน่าจะรวมอยู่ในกลยุทธการตั้งราคาแล้ว)

คนไม่โอน ทิ้งดาวน์

Dev จะปิดไตรมาสแล้ว เลขไม่สวย กรี๊ดดดดดดดดดดด ทำไงละคะ

จัดโปรค้าาาาาาาาาา โปรจี๊ดดดดดด โปร One Price โปรล้านละ 1800 อะไรสารพัดท่าจะงัดกันออกมา จูงใจให้คนมาโอน

ตอนนี้เราจะเห็นได้ว่า Dev บางเจ้าเลิกตั้งราคาแพงเวอร์วังอลังการเกินมูลค่าจริงของทำเล

Dev บางเจ้าหั่นราคาลง เมิงขายราคานี้หรอ กูขายถูกกว่าค้าาาาา เอาสิ

ตอนนี้ในตลาด เราจะเห็นความ งงๆ บางเจ้าก็ New High บางเจ้าก็ถูกเวอร์ เอะ ยังไง งง

แถมราคาที่ดินก็สูงปรี๊ดดดดดด ยังไง Dev ก็กดราคาได้ไม่เยอะหรอก จะให้ทำ product ราคาต่ำๆ ก็ตายเหมือนกัน

Dev ก็ออกไปหาตลาดอื่น อย่างจีน ญี่ปุ่น เป็นต้น

แต่ของแบบนี้มันเป็นแค่กระแส ฉาบฉวย ไม่มีทางยั่งยืนหรอกค่ะ สุดท้ายวันนึงเค้าก็ต้องกลับมาหาคนไทย (แต่ตอนนี้มันโอกาสทำเงินอะนะ ก็เข้าใจ มันคือธรุกิจ)

แล้วพอถึงจุดต่ำสุด จะเกิดไรขึ้น

(ย้ำอีกรอบ ว่าเรื่องอนาคต กะเทยก็ทำได้แค่ นั่งเทียน เดามั่วไปเรื่อย อย่าเชื่อไรมาก)

พอกลุ่มนักลงทุน เจ็บหนักกันมาก โดยเฉพาะคนที่เข้ามาด้วยความโลภ ไม่ได้มี Passion จริงๆ สุดท้ายก็จะบ่นแบบที่เราเห็นใน Pantip แล้วก็เดินออกจากตลาดไป พอออกกันไปเยอะๆ ตลาดก็วาย ผู้ชายหมด อนาคตก็ขึ้นคาน อ้าวผิดเรื่อง 555

Developer ก็ต้องกลับมาขายของให้ Real Demand เหมือนสมัย 6-7 ปีก่อน (เรื่องเวลาอาจจะมีผิดนะคะ เป็นกะเทยอัลไซเมอร์ ความจำไม่ดี)

ราคาสมเหตุ สมผล ค่อยๆขาย จำนวนคอนโดที่ผุดขึ้นต่อปีลดลง และจับตลาดอื่นๆมากขึ้น เช่น เมืองคนแก่ เป็นต้น (เดาล้วนๆ)

มันก็กลับไปวนใหม่เป็นวงเวียนชีวิต ขึ้นๆลงๆ กันต่อไป

ส่วนอนาคต สิ่งที่กะเทยคาดว่าเราจะได้เห็นกันคือ การสร้างเมืองค่ะ

ก็ที่ดินติด BTS แพงมหาโหด Dev น่าจะมองหา ที่ดินขนาดใหญ่ ไกลหน่อย หรืออาจจะไม่ไกล แต่หาอะไรมาสร้าง Value เพิ่ม สร้างเมืองใหม่กันเลยดีกว่า

เพราะ Model นี้ Success ไปแล้วที่ T77 ของพี่แสน

ถ้าใครตามข่าว จะเห็น Dev ต่างๆเริ่มหา Partner สร้างเป็น Mix Use ในที่ดินขนาดใหญ่เดียวกัน คือมีทั้ง คอนโด ห้าง office โรงเรียน และอื่นๆ ที่จะสร้างได้

เราก็มารอดูกันต่อไป ว่าทิศทางมันจะไปทางไหน แต่สิ่งที่สำคัญที่สุด คืออยากให้ทุกคนเปิดใจค่ะ สนุกไปกับมัน

อย่ามัวคิดถึงแต่เรื่องเงิน ราคา กำไร ขาดทุน จนลืมคิดถึงสิ่งสำคัญที่สุดไป

คือ "ความสุข" กับการได้ อยู่ และ ทำ ในสิ่งที่เรารัก

กะเทย