EXCEL HIDEAWAY SUKHUMVIT 71 – มาดูเจ้วิเคราะห์และนินทาโครงการกันเถอะ

หลังจากที่ก่อนหน้านี้ เจ้เคยรีวิว Location ตัว Excel Sukhumvit 71 ไปแล้วเนอะ (ถ้ายังไม่ได้อ่าน กด link นี้จ้า)

จะเห็นได้ว่า แม้ว่าตลาดจะข้ามไปสนใจทำเลอ่อนนุชกันสะมาก แต่จริงๆแล้วถ้าว่ากันตามเนื้อผ้า พระโขนงเป็นทำเลที่มีความ Hip มากมิใช่น้อย (ส่วนตัวมองว่ามากกว่าอ่อนนุชอีกนะ) เพราะนางมีร้านอาหารเกร๋ๆ เช่นพวกร้านญี่ปุ่นแท้ ร้านเกาหลีแท้ ลานเบียร์ สารพัดมากมาย ที่อ่อนนุชเองยังไม่ค่อยจะมีเลย แล้วนี้ก็กำลังจะมี Summer Hill ที่เห็นเคยโพสบอกใน Facebook ว่าจะเปิดตัวกันยานี้ (ไม่รู้จะเลื่อนไหมนะ) ซึ่งถ้าดูจาก Rain Hill ที่สุขุมวิท 47 แล้ว มันจะดูไฮๆเกร๋ๆทีเดียว ซึ่งเชื่อว่าทุกคนแถวนี้ก็ภาวนาว่าขอให้ Summer Hill เป็นแบบนั้นด้วยเถอะ สาธุ 555

แถมตอนนี้ พระโขนงเองก็มีโรงแรม Ibis ที่สร้างจะเสร็จแล้ว แล้วโครงการในอนาคต คือรถไฟฟ้าสายสีเทา (อย่าถามว่าเมื่อไร เพราะเจ้ก็ไม่รู้ รออยู่เหมือนกันค้า) ที่จะมา Interchange กับ BTS ที่สถานีพระโขนง ความเริศคือนางจะวิ่งเข้าเส้นพระราม 4 ผ่านพวก ตึกช่อง 3, K Village, เข้าสาทรยาวตั้งแต่ต้นสาทรไปถึงช่องนนทรีแล้ววิ่งเข้าพระราม 3 โค้งตามแม่น้ำแล้วข้ามบรรจบ BTS อีกทีที่สถานีตลาดพลู หรือ ตรง The Mall ท่าพระหนะ

ซึ่งถ้ามาจริงๆมันจะเริศมากกกกก เพราะคนที่ทำงานย่านสาทร จะไม่ต้องไปรอเปลี่ยนขบวน เบียดกันเป็นปลากระป๋องที่สยามแล้ว ขึ้นกันต้นสายสีเทาเลย นั่งสวยๆ ไปถึงสาทรได้ หรือทำงานแถวพระราม 3 ก็มีพวก Bank ใหญ่ๆแบบกรุงศรีสำนักงานใหญ่ไรงี้ (ปกติเค้าจะนั่งไปลงอโศกกันค่ะ แล้วมองหาใครใส่เสื้อกรุงศรี ก็ชวนกันโบกแทกซี่ไปต่อกัน) ก็ไม่ต้องลำบากอีก

พระโขนงยังเกร๋กว่านั้น เพราะเข้าไปที่ซอยปรีดีฯ 31 (ฟังดูไกลเนอะ จริงๆห่างจากถนนสุขุมวิทแค่ 1.9 กิโลเมตรเอง) ก็จะเป็นถนนที่ทะลุไปออกเอกมัย 12 ซึ่งเป็นซอยที่มีร้านอาหารดังอยู่เยอะ อย่างพวก Vanilla Garden, Vanilla Bake Shop, Coffee Beans by Dao เป็นต้น แล้วก็ทะลุไปออกทองหล่อซอย 10 ได้อีก ก็อย่างที่ได้ข่าวกันเนอะ ว่าคอนโดใหม่พี่แสน Low Rise เปิดตัวในซอยแถวๆเอกมัยนี้แหละ ก็ปาไป 4 ล้านกว่าบาทแล้ว เดาว่าน่าจะห้อง 30 ตารางเมตรอะ ก็เข้าใจแหละว่า มันคนละ segment กับ Excel แต่มันก็อดเทียบกันไม่ได้อะ ว่าระยะห่างจากรถไฟฟ้าก็พอๆกัน แต่ห่างกันแค่ 1 สถานี จะมีราคาถูกกว่าเกือบ 3 เท่าเลยหรอ เอาจริงๆไม่ต้องไปเทียบกับตัวไหนก็ได้ แค่ในปรีดีฯ เองด้วยอะ ตัวตรงข้ามปรีดีฯ ซอย 2 ก็เปิดตัว 4 ล้านบาท ขนาด 30 ตารางเมตร นี้ห่างกันประมาณ 900 เมตร แต่ราคาต่างกันเยอะมาก แต่ก็เน้นย้ำอีกรอบ ว่าจริงๆแล้วมันเทียบกันแบบนี้ไม่ได้น่ะ มันคนละ Segment กันจ้า

แต่ในมุมกลับกัน ถ้าเรามองแบบ Customer Centric คือเอาคนอยู่อาศัยจริงเป็นศูนย์กลาง ใครๆก็อยากได้คอนโดในเมืองป่ะ เอาจริงๆถ้าไม่เลยอ่อนนุชไปได้จะดีมาก คือเวลากลับบ้านเบียดกันมาในขบวน ต้องทนกับผู้ชายไม่ฉีดเต่าจุ๊กกรูแร้ และชนีไม่สระผม ก็เพลียมากพอแล้วอ่ะ ถ้าจะให้นั่งเลยไปอีกไกลๆ มันก็เหนื่อยนะจ๊ะ ขอยกตัวอย่างตัวเจ้เอง คือออฟฟิตเจ้อยู่พร้อมพงษ์ เลยกลับคอนโดยืนมาแค่ 3 สถานีจ้า ลงมาปุ๊ปมีวินมอไซค์รอเลยตรงปากซอยสุขุมวิท 69 นั่งวินๆเป็น Britney MV Toxic ไม่ทันจบเพลงก็ถึงคอนโดละ แล้วถ้ามาดูราคาคอนโดสมัยนี้ เฮือกกก!!! ซื้อกันไม่ไหวจริงๆ ยิ่งถ้าแบบเงินเดือนไม่ได้สูงมากด้วยนะ หรือถ้าอยากได้ใกล้ๆรถไฟฟ้าจริงๆแต่ยอมไกลหน่อยอย่างแบริ่ง เข้าซอยแค่ 400 เมตร ก็ปาไปเกือบ 2 ล้านละเด้อ ห้องเล็กกว่าด้วยเหอะ

ฉะนั้น ถามว่าลึกไหม คำตอบคือลึกค่ะ แต่ราคานี้ (เริ่ม 1.39 ล้านบาท กับห้องนาด 28 ตารางเมตร คือหารออกมาแล้วเหลือประมาณตารางเมตรละ 50,000 บาทอะ แล้วอยุ่พระโขนงอะ แล้วตึกสวยด้วยนะ ถามหน่อยว่าจะให้หาจากไหนได้อีก ต่อให้ห้องที่ซื้อได้จริงๆอยู่ตารางเมตรละ 6-7 หมื่น ก็ยังถูกมากอยู่ดีอ่ะ

อีกมุมนึงนะ ชีวิตจริงคนอยู่ทำเลแบบนี้ คือใช้วินมอไซค์แน่นอนอยู่แล้วค่ะ ก็แปลว่าไม่ได้ลำบากอะไรนะ ขากลับเข้าห้องก็อย่างที่บอก ว่ามีวินรอที่ปากซอยสุขุมวิท 69 เลย ค่ารถก็น่าจะ 25 บาทเท่ากับคอนโดเจ้แหละ ส่วนขาไปทำงาน ถ้ารีบมากก็เดินมา 400 เมตรมีวินมอไซค์รออยู่หน้า Vista Garden ถ้าไม่รีบก็รอรถ Shuttle Service ของโครงการ (อันนี้ check กับทาง All Inspire เอาเองนะคะ ว่ามีจริงป่าว) หรือจะเนียนมาขึ้นบัสฟรีที่ HABITO ก็ได้ อิอิ

ถ้าขับรถก็สะดวกอีก เพราะใกล้ไปหมด สุขุมวิท พระราม 4 จะไปรามหรือพระราม 9 ก็ง่าย จะไปรามอินทรา-อาจณรงค์ก็ใกล้ ทางขึ้นทางด่วนก็ใกล้เวอร์ เวลากลับลงทางด่วนสุขุมวิท 50 แล้วเลี้ยวขวาที่จะออกมาทางถนนสุขุมวิทจากนั้นเลี้ยวซ้ายทางขึ้นทางด่วนข้ามรถติดทั้งหลายแล้ววนซ้ายออกก่อนถึงด่านจ่ายเงินก็มาโผล่ท้ายโครงการเลยค่ะ

เรื่องอาหารการกินก็บอกเลยว่าย่านนี้คือ Real Residential Area (ชุมชนที่อยู่อาศัยจริงจัง มิใช่ย่านธุรกิจ) อีก Zone ค่ะ แล้วก็ฝรั่งเยอะด้วย ก็เลยจะเป็นแนว Hipๆ เกร๋ๆ กันสะส่วนมาก เรียกได้ว่าลงบันไดเลื่อนมา อนาคตเจอ Summer Hill ชิมิ (เค้าบอกจะมี Starbucks ด้วยนะ มีที่นั่งแช่ตากแอร์แล้ววว) เข้าซอยไปหน่อยมี Naiipa Art Complex ที่มีร้าน ไลบรารี่ (ร้านที่มีวาฟเฟิลใบเตยเขียวๆอะ) หรือฝั่งเลขคี่ ลงมาปุ๊ปมี MaxValu มี Hostel ที่ข้างล่างมี Café เต็มเลย จะเห็นฝรั่งนั่งกินกันเยอะมาก เดินมาถึงซอย 69 ถ้าเลี้ยวเข้าไปในซอยนิดนึงจะเจอร้านอาหารญี่ปุ่นแท้ๆ สไตล์โอกินาว่า ที่อร่อยมากๆ คนเยอะตลอด หรือข้ามถนนไปตรงโรงแรม Hope Land ก็มีร้าน Uma สาขา 1 ที่เป็นญี่ปุ่นแท้ๆเช่นกัน เข้าหลังไปหลัง W District มีลานเบียร์ใหญ่มาก ฝรั่งเยอะมากกก เดินทะลุออกมาปรีดีฯ ก็มี Street Food เพียบ (เรียกสะสวยเชียว 555) ข้ามถนนไป เป็นซอยปรีดีฯ 2 ก่อนเข้าซอย ก็ของกินเยอะอีกเช่นกัน แล้วยิ่งเข้าซอยปรีดีฯ 2 มานี้ยิ่งเยอะสุดๆ เรียกตลาดเลยดีกว่า ถ้าใครงกๆหน่อย ก็เดินมา 450 เมตรถึงปากซอยปรีดีฯ 2 ก็มีพี่วินอีก ค่ารถก็จะถูกลงมาอีก ตรงแถวโครงการเองก็มีร้านอาหารตามสั่ง ก๋วยเตี๋ยวเรือ แล้วก็ร้านส้มตำของดาวใจ (อร่อยมากกกกก) หรือเดินมา 500 เมตรก็เป็น HABITO ข้างในก็ร้านอาหารเพียบ หลัง HABITO มีร้าน Local อีก 2 ร้านอีก แล้วก็กำลังจะมีโรงพยาบาลฟันอีก เนียนนั่งรถฟรีไปลงอ่อนนุช เข้า Super Market ที่ Tesco Lotus อ่อนนุชได้อีก

ทั้งหมดที่พล่ามมา คือแค่จะบอกว่า จะบ่นทำไมค่ะเรื่องลึก ในเมื่อราคามันถูกขนาดนี้ ถามหน่อยว่าหาได้ไหม สวยๆดีๆถูกๆแบบนี้เนี๊ย

ที่นี้มาดูตัวตึกกันบ้าง

อย่างที่เห็นในรูปนะคะ ตัวตึกเป็นแนวยาวไปตามแนวทางด่วน ทีนี้ต้องถามว่าเธอชอบวิวแบบไหน ถ้าชอบ Skyline วิวเมือง เรียนเชิญห้องทางด้านหน้าโครงการชั้นสูงโล้ดค้า แต่ก็จะร้อนนิดนึงตอนบ่ายนะ ห้องเจ้ก็วิวนี้ค่ะ เอาจริงๆถึงห้องก็ 6 โมงครึ่งละ มันก็ไม่ร้อนละ แถมได้วิวพระอาทิตย์ตก ท้องฟ้าสีทไวไลท์กำลังสวยเลยด้วย ถ้าเสาร์อาทิตย์ประมาณบ่าย 2 เจ้จะอพยบละคะ ปิดม่าน เอาคอมลงไปนั่งสวยๆตามร้านกาแฟสวยๆเปลี่ยนบรรยากาศบ้าง (คอนโดเจ้ไม่มี Co-working Space งะ) หรือจะเอาวิวที่มองเข้ามาใน T77 ก็ได้อยู่ ต้นไม้เยอะดี แต่อาจจะหงุดหงิดทางด่วนบ้าง แต่บอกเลยว่าห้องเจ้ก็ติดทางด่วนค่ะ เฉยๆอะ ชินแล้วมั้ง แถมทางโครงการก็มีปลูกต้นไม้สูงเป็นแนวยาวกั้นระหว่างโครงการกับทางด่วนให้ด้วยค่ะ หรือถ้าจะเอา Safe สุดๆ ก็เอาใกล้ๆสระสวนชั้นเตี้ย ไรงี้

ส่วนเรื่องรายละเอียดอื่นๆก็ ที่ 5 ไร่กว่า มี 3 ตึก 672 ยูนิต (ร้านค้า 2 ยูนิต) กระจก Full height, Fully Furnished, มีรถรับส่งไป BTS, เสร็จ มกรา 62

พอดีไปเดินแรด T77 Park มา มองลอดทางด่วนไปเป็นที่ตั้งของ Excel 71 พอดี เลยถ่ายรูปมาให้ดู

นอกจากเรื่องวิวแล้ว อีกเรื่องที่เจ้ให้ความสนใจมากๆ ก็คงเป็นเรื่อง Design ค่ะ เพราะถ้าคอนโด มีส่วนกลางดีๆ ใช้งานได้จริง มันก็อยู่แล้วมีความสุขนะคะ ลองมาดูกันบ้างว่าโครงการนี้นางมีอะไรให้บ้าง

หน้าโครงการจะมีร้านค้า 2 ร้าน ซึ่งจำได้ว่า เค้าเคยบอกว่าจะมีร้านนึงเป็นร้านกาแฟ ซึ่งถ้าได้จริงๆจะดีมากๆ เพราะชีวิตจริงอยู่แต่ในห้องทั้งวันมันก็เบื่อนะ ขอร้านกาแฟ บรรยากาศดีๆ มานั่งทำงาน อ่านหนังสืออะไรไป ก็ยัง ok หน่อย ส่วนอีกร้านถ้าเป็นร้านสะดวกซื้อก็จะดีมากๆค่ะ

บริเวณสระจะมีความสริดตรงที่ มีกระจกใสที่ขอบแบบในนี้ ทำให้ดูแพงและดูเกร๋มาก ส่วนด้านขวาจะเป็นอาคารส่วนกลาง 2 ชั้น ที่มี Lobby ไว้ให้นั่งพักผ่อน มีฟิตเนส ห้องน้ำเปลี่ยนซื้อผ้า บริเวณรอบๆก็มีสวนนั่งพักผ่อน สระเด็ก ส่วนชั้นสองจะเป็น Fitness และ Co-working Space

นอกจากนี้ยังมีสวนอยู่ที่บริเวณปลายที่ดินโครงการทั้งสองฝั่ง แล้วก็มีความเกร๋ที่เป็นบ้านต้นไม้ด้วย

ต้องถือว่าส่วนกลาง ok เลยนะคะ สำหรับคอนโดราคานี้ คอนโดเจ้ยังไม่มี Co-working Space เลยง่ะ

ส่วนต่อไปที่น่าสนใจมาส่องดูกันก็คือแปลนห้องค้า เจ้จะเม้าเฉพาะ Plan ที่เจ้ชอบละกัน

ให้ดู 28 กับ 30 ตารางเมตรก่อน Plan มันจะคล้ายกัน ต่างกันแค่มีอารมแบบ Reading Window (เรียกให้ดูแรดๆไปงั้นแหละ ความจริงก็ Day bed สำหรับนั่งอ่านหนังสือสวยๆ หรือใครจะวางโต๊ะทำงานก็ได้ค่ะ) ที่เป็น Bay Window (กระจกเข้ามุม) สิ่งที่ชอบในห้องนี้คือ ครัวใหญ่ดีค่ะ มีพื้นที่ให้เตรียมอาหารได้จริง แล้วก็เป็นครัวปิด ถ้าเป็นคนไม่ชอบแดดมากๆ แปลนนี้จะเหมาะ เพราะโซฟาไม่โดนแดด อีกอย่างที่ชอบคือกระจกนางเป็น Full Height ใครอยากได้เพดาน 2.6 ก็แอบเปิดฝ้า แต่งเป็น Loft ไปก็ได้นะ 555 พอหน้าต่างมันใหญ่ เปิดขึ้นไปอีก 20 cm มันก็ยังดูหน้าต่างใหญ่อยู่ดี แถมโล่งหัวกว่ามาก (ไปขอนิติก่อนนะยะ)

แปลนนี้คือดีงามมากๆ 37.5 ตารางเมตรแต่ได้ 2 นอนห้องมุม น่าอยู่มาก ที่สำคัญคือ Space ห้องนั่งเล่นใหญ่และเป็นครัวปิด แถมครัวมีหน้าต่างระบายอากาศ ถ้าเป็นคนไม่ชอบเปิดแอร์ตลอดเวลา ก็สามารถเปิดหน้าต่างครัว กับระเบียงให้อากาศระบายรับลมได้ แปลนนี้ชนะเลิศมากค่ะ

การลงทุนปล่อยเช่า (ในมุมมองของเจ้)

ความได้เปรียบหลักๆเลยคือ 1 นางอยู่ใกล้เมือง ก็นะ 3 สถานีถึงพร้อมพงษ์ แถมย่านนี้ไม่มีคอนโดที่ราคาต่อห้องถูกขนาดนี้แล้ว เรียกได้ว่าชนะขาด ส่วนเรื่องค่าเช่า ตัวนี้ขอเอาเทียบกับ LPN อ่อนนุชค่ะ เพราะระยะทางพอๆกัน ห่างกันแค่ 1 สถานี ค่าเช่าไม่น่าต่างกันมาก อย่าง LPN อ่อนนุชตอนนี้ห้อง 23 ตารางเมตรเฉลี่ยเลยอยู่ที่ 8,000 บาท ส่วน Excel 28 ตารางเมตรก็ควรอยู่ที่ 10,000 บาท ซึ่งก็ Cover เงินผ่อนแบงค์ตั้งแต่เริ่มต้น (อันนี้คำนวณแบบล้านละ 7,000 บาทปกติเลยนะ ยิ่งถ้าได้พวกโปรละล้าน 3,000 ไรนั้นยิ่งสบายเลย) ซึ่งถือว่าดีมากๆ เพราะถ้าคิดว่ารอราคาขึ้นแล้วขายต่อ ก็เท่ากับลงทุนน้อยมาก หรือถ้าจะเก็บไว้ปล่อยเช่ายาวๆ ผ่านไปสักพักราคาเช่ามันก็ขึ้น พอครับ 3 ปี รีไฟแนนซ์กดค่าเช่าต่ำลง ได้ละ Passive Income ทุกเดือน (พวกคอนโดแพงๆ ยังไมได้เรทนี้เลยนะจ๊ะ ค่าเช่าประมาณล้านละ 7,000 นี้คือดีงาม)

การลงทุนระยะสั้น

ข้อเสียของตลาดนี้ก็คือ ถ้าดาวน์แพงจะขายลำบากค่ะ แต่ก็ต้องดูว่าขายใคร ถ้าขายนักลงทุนต่อ พวกนี้ก็มีเงินก้อนแหละ แต่ถ้าขายคนอยู่จริง กลุ่มนี้จะไม่ค่อยมีเงินก้อนเท่าไร แล้วยิ่งถ้าดาวน์สูง จะบวกกำไรยากละ แต่มันมีทางแก้ยะ คือโอนไปก่อน 1 ปีแล้วปล่อยเช่าไป เอาชื่อเข้าทะเบียนบ้าน จะได้ไม่โดนภาษีธุรกิจเฉพาะ ครบ 1 ปีก็เอามาขายบวกกำไร ให้เค้ากู้เข้าแบงค์ทั้งก้อนไปเลย (หรือถ้าใครรวยมาก จะโอนลอยก็ได้มั้ง อันนี้เจ้ไม่รู้ ไปคุยกับโครงการกันเองนะจ๊ะ 555)

สรุป

สรุปกันแบบสั้นๆเลยนะ ทำเลในเมือง ไกลรถไฟฟ้านิด แต่ราคาถูกเวอร์ โครงการให้ของดี ออกแบบสวย กระจก Full height และ Fully Furnished ไม่ต้องมาเสียเงินแต่งห้องเพิ่ม ถ้าลงทุนก็ห้องเสร็จปล่อยเช่าได้เลย จ่ายเพิ่มอีกไม่เยอะ แถมคู่แข่งน้อย การเดินทางสะดวก ของกินเยอะ ใกล้ T77 เข้ามา Enjoy ได้ ข้อเสียมี แต่ก็อย่างที่บอก ราคานี้ อย่าเยอะค่ะ พลาดแล้วเจ้ว่าไม่มีแล้วราคานี้ ในเมืองแบบนี้

อ้อเกือบลืม อีกข้อเสียคือนางหมดไวมาก ถ้าอยากได้เจ้แนะนำให้ไปลงทะเบียนก่อนที่https://www.allinspire.co.th/register.html

เห็นเค้าบอกจะ ได้ส่วนลดเพิ่ม แล้วก็ฟิตซ้อมร่างกายดี เพราะเจ้ไม่รู้ว่ามีวิ่งแข่งแบบเจ้าอื่นไหม 555 (ล้อเล่นนะ เค้าจัดในโรงแรมไม่มีหรอก)

แล้ววันที่ 2 กันยา ไปที่โรงแรมอนันตรา สยาม ห้องบอลลูม ไปก่อน 9.00 นะคะ

โชคดีค้า :)