ตอนนี้หลายๆคนก็พยายามจะวิเคราะห์กันว่า ทำเลไหนที่จะมากลายเป็น The next Onnuch? ซึ่งตอนนี้จะเห็นได้ว่ามีหลายความเห็นมากค่ะ บ้างก็ว่าเป็น บางจาก อุดมสุข แบริ่ง หรือสำโรง วันนี้เจ้เลยจะมาวิเคราะห์ให้ฟังให้มุมมองของเจ้ (ซึ่งอาจจะผิดก็ได้นะ) ว่าทำเลไหนที่เจ้คิดว่าจะเป็น The next Onnuch
และด้วยความตระกละเลยจะพาไปกินอาหาร Cafe บรรยากาศดีๆ ราคาถูกมากย่านอุดมุสขด้วยค่ะ กับร้าน Sook Station
จริงๆแล้ว Sook Station เป็น Hostel ภายในซอยสุขุมวิท 101/2 ค่ะ โดยนางจะมี concept แปลกแหวกแนวที่ห้องพักจะเหมือนอยู่ในคุก แต่วันนี้เจ้จะเน้นไปที่อาหารค่ะ เพราะว่ามันดีมากกก
พอลงมาจาก BTS อุดมสุขแล้ว เดินย้อนกลับมาทางฝั่งเข้าเมืองค่ะ นิดเดียวจะถึงซอย 101/2 ซึ่ง เป็นทำเลที่มองไปรอบๆแล้วเจอที่คอนโดของพี่อันอัน เต็มไปหมด ไม่ว่าจะเป็น Mix 103 / BluCove / Mobi / Del Nest (ยังแอบคิดว่าอยู่ว่าจริงๆพี่อันอันน่าเอาอุดมสุขทำ Smart City ไปเลยเนอะ เห็นเคยพา blogger ไปที่เที่ยวที่ญี่ปุ่นนิ)
พอเข้ามาในซอย 101/2 ได้นิดนึง จะเจออาคารพาณิชย์สีดำๆอยู่ซ้ายมือค่ะ เดินเข้าไปโล้ด
บรรยากาศภายในร้านแต่ง Style Industrial Loft เท่ๆค่ะ
ราคาอาหารไม่แพงค่ะ ข้าวกระเพราเริ่มต้นที่ 65 บาทเองค่ะ เจ้เลยสั่ง ข้าวกระเพรากุ้งไข่ดาวเลยค่ะ แค่ 95 บาท กับ Latte เย็น 60 บาทค่ะ ระหว่างรอก็ไปถ่ายรูปเล่นก่อน
ขึ้นไปดูชั้นสองดีกว่า
ขึ้นมาข้างบนมีห้องประชุมด้วยนะคะ
สวนข้างหลังนี้สวยมาก ชอบ เผื่อใครเอาไว้เป็น idea ไป renovate บ้าน
อาหารมาแล้ววว อร่อยมากรสชาติเข้มข้น กุ้งตัวใหญ่
กาแฟนี้ดีงามมาก ดูดเข้าไปจู๊ดแรก แบบเห้ย หอมกลมกล่อม อร่อยมาก แค่ 60 บาท แทบอยากจะย้ายมาอยู่แถวนี้ ดีงาม
เอาละกินอิ่มละ เราก็มาเม้ากันต่อเรื่องทำเลกันต่อดีกว่า
ตอนนี้เราจะเห็นได้ว่า กระแสบางนาค่อนข้างมาแรงมาก เพราะว่ามี Mega Project หลายตัวไปลงตรงนั้น และตัวที่ปังที่สุดก็คือ Bangkok Mall ที่ชาติไหนจะสร้างก็ไม่รู้ แต่รู้ว่าขายหุ้นกู้แล้ว ก็ค่อยใจชื้นขึ้นมาหน่อยค่ะ อีกทั้งโครงการรถไฟฟ้าที่จะวิ่งจากบางนาสู่สุวรรณภูมิที่อยู่ในแผน (แต่ก็ยังไม่รู้ว่าจะเสร็จตามแผนไหม) แต่เราจะเห็นได้ว่าตอนนี้ตลอดเส้นบางนาเริ่มมีโครงการใหญ่มาลงเยอะมากเช่นกัน รวมถึง Office Building / Mega City และที่ดินของเสี่ยเจริญ และอื่นๆอีกมากมาย ซึ่งอาจจะเปลี่ยนเส้นบางนาให้เป็นเส้นที่มีความสำคัญในอนาคต
แต่ถ้าจะถามว่าแยกบางนาน่าอยู่ไหม อันนี้ความเห็นส่วนตั๊วส่วนตัว เจ้ว่าไม่น่าอยู่ค่ะ (แต่ชอบ O2 นะ ดูเป็นคอนโดที่ Real Demand น่าจะชอบรวมถึงมี LPN เป็นนิติด้วย - ไม่ได้พูดเรื่องคุณภาพการก่อสร้างนะยะ) เพราะด้วยกายภาพของแยกตรงนั้น ดูไม่สะดวกแต่การเป็นแหล่งชุมชนเท่าไร อย่างตัว Skywalk ที่จะเดินไป Bangkok Mall ทุกวันนี้แค่เห็นโครงสร้างแล้วก็แบบ นี้คือ Roller Coaster Version คนเดินหรอค่ะ ขึ้นๆลงๆหลบซ้ายหลบขวา แค่เห็นก็เหนื่อยละ แถมลอดใต้สะพานมืดๆอะไรไม่รู้อีก ดูน่ากลัวแทนนะ การจะข้ามไปมาในเส้นบางนาก็ทำได้ลำบาก เพราะถนนเส้นใหญ่มาก ดูแล้วเหมาะสำหรับโครงการแนวราบและคนที่มีรถมากกว่าค่ะ
แต่ความเจริญของเส้นบางนาจะมาส่งผลที่ดีให้กับสองทำเลข้างเคียงคือ อุดมสุข และ แบริ่ง
ทีนี้กลับมาดูทำเลอ่อนนุชกันบ้าง ว่าทำไมนางถึงปัง แล้วปังในเรื่องไหน
อ่อนนุชเป็นทำเลที่ค่อนข้างปังมากในเรื่องของการปล่อยเช่า ขายต่อ สำหรับตลาดกลาง-ล่างค่ะ เพราะ
1. ราคาโครงการเมื่อ 6 ปีที่แล้วถูกมาก
ก็ดูอย่าง Base 77 / Lpn 77-2 ดิ ราคาตอนนั้นเปิดตัวกันตารางเมตรละ 43,000 บาทเท่านั้น ถูกเวอร์วังอลังการ แต่เจ้จำได้เลยว่าสมัยนั้นมีแต่คนส่ายหน้า บอกอี๋อ่อนนุช ไกล บ้านนอก สารพัด พอตอนนี้ก็ "รู้งี้"
2. ทำเลอยู่ใกล้แหล่งงาน
เส้นสุขุมวิทเต็มไปด้วยบริษัทต่างชาติมากมายค่ะ ซึ่งมีชาวต่างชาติหลากหลายรูปแบบมาก ทั้งระดับบริหาร หรือระดับปฏิบัติการที่พูดภาษาอังกฤษได้ รวมถึงคนไทยด้วย ต่างชาติพวกนี้ส่วนมากทำงานในบริษัทระดับยักษ์ใหญ่ของโลก ที่ใช้กรุงเทพฯ เป็น Head Quarter Office ของ APAC หรือ Asia เป็นต้น สาเหตุที่เค้ามาลงที่ไทย แทนสิงคโปร์ก็เพราะเรื่องของต้นทุนที่ต่ำกว่ามากค่ะ ทั้งค่าแรงของคนไทยที่ถูกกว่าถึงประมาณ 4 เท่า และค่าเช่าที่ที่ถูกกว่ามากกก พวก Expat พวกนี้จะมี Package ที่รวมค่าเช่าบ้านให้ด้วย ยิ่งพวกระดับ Management ก็จะได้ Budget เยอะมากกก อารมณ์แบบยกกันมาทั้งตระกูลได้เลยค่ะ ซึ่งพวกนางก็จะอยู่ในเมืองแหละ แบบพร้อมพงษ์ ทองหล่อ สวยๆไรงี้ เพราะเป็นกลุ่มที่มีความชอบในเรื่องของร้านอาหารอร่อยๆ ไวน์ดีๆค่ะ ระดับที่ถัดลงมาก็จะอยู่อยู่ถัดออกไปค่ะ ซึ่งจะเป็นทำเลแบบ พระโขนง อ่อนนุช เป็นต้น ซึ่งกลุ่มนี้ส่วนมากก็จะยังเป็นชาวต่างชาติอยู่ค่ะ แต่ Package ที่ได้อาจจะไม่ได้รวมค่าเช่าบ้านที่สูงมาก หรือบางคนก็ต้องออกค่าเช่าบ้านเอง รวมถึงกลุ่มชาวต่างชาติที่เป็น Asia ที่ภาษาดีอย่างเช่นชาวฟิลิปปินส์เป็นต้น
3. ราคาค่าเช่าในย่านนี้มีช่วงที่กว้างมาก
ย่านอ่อนนุชเป็นย่านที่มีห้องเช่าตั้งแต่ราคาแบบประมาณ 5,000 บาท ไปจนถึง 50,000 บาทต่อเดือน ทำให้รองรับคนเช่าได้หลายกลุ่ม รวมถึงปริมาณคอนโดและอพาร์ทเม้นในย่านนี้ก็เยอะมากด้วย เพราะด้วยความที่เป็นถนน 4 เลนยาวเข้าไปเลยเป็นกายภาพที่ดีสำหรับการขึ้นคอนโด High Rise ได้เป็นจำนวนมาก แต่ยังสะดวกที่จะวิ่งข้ามทางม้าลายไปมา รวมถึงซอยย่อยๆโดยรอบที่ก็สามารถขึ้นคอนโด Low Rise และทะลุกันได้อย่างทั่วถึง
4. ความอุดมสมบูรณ์
เริ่มต้นตั้งแต่ความเป็นชุมชนตั้งแต่อดีต จึงทำให้มีทั้งตลาดและ Super Market เป็นทุนเดิมอยู่แล้ว ยิ่งพอมีคอนโดมาลงเยอะๆ ทำให้ Traffic โดยรอบมีปริมาณสูงมาก เลยทำให้เกิดการปรับตัวของร้านอาหารและร้านค้ามากมาย กลายเป็นทำเลที่มีความสมบูรณ์มาก ซึ่งจะเป็น Magnate ที่จะดึงคนเข้ามาอยู่อาศัยรวมถึง Developer ให้เข้าพัฒนา Mall ต่างๆโดยรอบ
แต่ถ้าจะถามเจ้ว่า ตอนนี้อ่อนนุชยังน่าเข้าอยู่ไหม สำหรับการอยู่อาศัยเอง เจ้ก็ว่าอุดมสมบูรณ์ดีค่ะ แต่ราคาคอนโดใหม่ๆสูงมากแล้ว นั้นแหละว่าสำหรับการลงทุน เหมือนกำลังวิ่งเข้าที่ยอดดอยเลยนะคะ ซึ่งน่าจะต้องรออีกสักพักเลย กว่ากราฟจะวิ่งขึ้นไปอีก เหมือนตอนนี้เป็นช่วงพักตัวแล้วอะ (บอกแล้วนะยะ ว่าความเห็นส่วนตั๊ว ส่วนตัว อาจจะผิดก็ได้)
ทีนี้เราก็มาดูโอกาสในทำเลถัดไปที่มีคุณสมบัติใกล้เคียงกับอ่อนนุช ซึ่งเจ้จะเห็นว่า ด้วยกายภาพแล้วก็จะมี อุดมสุข กับ แบริ่งนี้แหละคะ ที่ดูใกล้เคียง
ซึ่งถนนทั้งสองเส้นนี้ ค่อนข้างได้ประโยชน์อันดีมาจากถนน 4 เลนที่ทะลุยาวไปถึง ศรีนครรินทร์ ซึ่งถนนศรีนครรินทร์เป็นถนนที่มีความเจริญมากเช่นกันสำหรับแนวราบ เลยทำให้บริเวณจุดตัดของ อุดมสุข และ แบริ่ง กับ ศรีนครรินทร์มีความเจริญมาก พอตอนนี้มี BTS วิ่งบนเส้นสุขุมวิท ก็เลยทำความมีความเจริญจากฝั่งสุขุมวิทเช่นกัน ซึ่งจะลามเข้าไปตามเส้นอุดมสุข กับ แบริ่งแน่นอนค่ะ
อุดมสุข
ด้วยกายภาพของเส้นอุดมสุข เป็นที่มีความ Potential สูงมากที่จะโตเป็น The Next Onnuch แต่ปัญหาที่เจ้เห็น (ความเห็นส่วนตั๊ว ส่วนตัวนะยะ) คือราคาคอนโดในย่านอุดมสุขราคาสูงมากกก ทุกวันนี้ราคาเท่าอ่อนนุชแล้วด้วยมั้ง แต่มุมมองของคนเช่าคือ เห้ย! ชั้นต้องจ่ายค่า BTS ส่วนต่อขยายนะแก เที่ยวละ 15 บาท วันนึงก็ 30 บาทละ เดือนนึงก็ประมาณ 1,000 บาทละ แถมไกลกว่าอ่อนนุชอีก เธอจะมีคิดค่าเช่าชั้นแพงๆได้ไงละ ก็เลยทำให้คอนโดใหม่ๆที่อุดมสุขตอนนี้ไม่คุ้มค่าเช่าแน่นอนค่ะ
แบริ่ง
คอนโดย่านแบริ่ง ราคาถูกกว่ามากกก และกำลังจะมีความหลากหลายของตัวเลือก อีกทั้งตอนนี้มีคอนโดกระจายตัวอยู่เยอะมากในซอยต่างๆ ทำให้เกิด Traffic ปริมาณมากในย่านนี้ ทำให้เป็น Magnate ที่จะดึงให้ค่อยๆเกิดความเจริญ อีกทั้งยังมีที่ดินผืนใหญ่อีกเยอะมากรอการพัฒนา รวมถึงราคาที่ดินยังไม่สูงเท่าอุดมสุข ทำให้น่าสนใจมากกว่าสำหรับ Developer แบริ่งยังเป็นย่านที่ Read Demand เข้ามาหาซื้อห้องชุดเพื่อการอยู่อาศัยจริงเป็นจำนวนมาก ด้วยข้อจำกัดในเรื่องของราคา แถมยังมีโครงการใหม่ๆผุดขึ้นอยู่ตลอดเวลาเป็นดอกเห็ด แต่จะมีปัญหานิดนึงตอนกู้ เพราะกลุ่มนี้ค่อนข้างจะมีปัญหาเรื่องหนี้บัตรเครดิตที่ค่อนข้างสูง ทำให้กู้ไม่ผ่านกันสะเยอะ
สรุป
เขียนไปเขียนมา จะเห็นได้ว่า ไม่มีความสัมพันธ์กันเลย ระหว่างเรื่องที่จะเล่า กับร้านอาหาร 555 สรุปเจ้ตระกละค่ะ 555
แต่เจ้ค่อนข้างมั่นใจว่า ถ้าจะเอาอ่อนนุชเป็นต้นแบบ ทำเลที่ความคล้ายคลึงกันน่าจะเป็น แบริ่งค่ะ แต่อุดมสุขก็ค่อนข้างเป็นทำเลที่น่าสนใจสำหรับตลาด resale
ทั้งนี้ต้องรอดูโครงการในอนาคตที่อาจจะ มาแบบผลิกโผ ก็ได้นะคะ
ทั้งนี้ขอย้ำอีกรอบว่าเจ้อาจจะผิดก็ได้นะคะ ถ้าผิดก็อย่ามาด่ากันนะยะ 555 ชั้นชูไพ่รู้เท่าไม่ถึงการณ์ทันทีค่ะ