MAESTRO 07 VICTORY MONUMENT - วิเคราะห์การลงทุน
- Sukrit Udom
- Nov 15, 2018
- 3 min read
เหมือนที่เห็นข่าวกันแหละค่ะ จะเห็นว่าคอนโดทำเลอนุสาวรีย์ชัยฯเป็นอะไรที่ขายดีเวอร์ ตั้งแต่ตัวแพงสุดอย่างตารางเมตรละ 250,000 บาทไปจนถึงคอนโดตารางเมตรไม่ถึงแสน ทำไม อะไร ยังไง โดยเฉพาะคนที่ซื้อคอนโดระดับ Luxury ทำไมถึงติดใจทำเลตรงนี้
Location
ที่ตั้งโครงการ MAESTRO 07 Victory Monument อยู่บนถนนราชวิถีตรงปากซอยราชวิถี 7 เลยค่ะ ถ้าจะนับระยะทางไป BTS จากโครงการไปยัง Sky Walk อยู่ที่ประมาณ 80 เมตร ถ้าถึงสถานี BTS อนุสาวรีย์ชัยเลยจะอยู่ที่ประมาณ 300 เมตรค่ะ ซึ่งถือว่าใกล้มาก โครงการ MAESTRO 07 Victory Monument ถือว่าอยู่ในระดับ Luxury Segment เพราะมีราคาเริ่มต้นที่ 140,000 บาท/ตารางเมตร หรือเริ่มต้น 3.8 ล้านบาท
ย่านนี้ถือว่าอุดมสมบูรณ์มากค่ะ เต็มไปด้วยห้างร้านมากมาย แต่เจ้ขอพูดตรงๆว่าเจ้มองว่าห้างเหล่านี้ไม่ได้ Match กับ Lifestyle หรือเป็นตัวผลักดัน Value ให้กับคอนโดระดับ Luxury เท่าไร แล้วทำไมคนระดับ Luxury ถึงยังเลือกคอนโดย่านนี้
ต้องกลับมาดูที่ Lifestyle กันค่ะ ลองคิดถึงคนที่เงินเดือนสูงพอจะซื้อคอนโดราคา 4 ล้าน+++ ได้ต้องเงินเดือนเท่าไร ก็ต้องประมาณ 60,000-70,000 บาทต่อเดือนขึ้นไป ยิ่ง 2 ห้องนอนที่ขนาด 45.51-68.37 ตารางเมตรด้วยแหละ ต้องมีเงินเดือนหลักแสนขึ้นแน่นอนค่ะ Majority ของคนกลุ่มนี้น่าจะขับรถเป็นหลักมากกว่า ซึ่งแน่นอนว่าทำเลนี้เป็นทำเลกลางเมืองมากๆของเส้นพหลโยธิน แถมยังสะดวกมากๆในการขับรถไปไหนมาไหน ไม่ว่าจะเข้าดินแดง วิภาฯ พหลฯ เส้นราชวิถีที่เต็มไปด้วยโรงพยาบาลระดับประเทศแถมตรงไปก็ข้ามไปฝั่งธนฯ วิ่งลงไปไม่ไกลก็สยาม พระราม 4 ส่วนดินแดงวิ่งไปนิดเดียวก็เป็นพระราม 9 ส่วนเส้นพหลฯวิ่งขึ้นไปก็เจออารีย์เต็มไปด้วยอาคารสำนักงานมากมาย จะเห็นเลยว่าเป็นทำเลที่สะดวกมากๆสำหรับการขับรถ อีกส่วนนึงคือการซื้อเพื่อลงทุนเพราะนับวันคอนโดทำเลใจกลางเมืองจะยิ่งหายากมากขึ้น และราคาสูงขึ้นด้วย
นอกจากรอบอนุสาวรีชัยฯแล้ว ยังสามารถเดินทะลุมาซอยรางน้ำได้เพียง 450 เมตร ซึ่งเป็นซอยที่เต็มไปด้วยร้านอาหารมากมายรวมถึงภายใน King Power ที่ทุกวันนี้ Renovate ใหม่มีร้านอาหารมากมาย รวมถึงเดินไปแค่ 140 เมตรยังมีสวนสันติภาพให้ไปวิ่งออกกำลังกายใกล้ชิดธรรมชาติร่มรื่นได้อีกค่ะ
ด้วยราคาเฉลี่ยของโครงการ Maestro 07 Victory Monument ที่ประมาณ 157,000 บาท/ตารางเมตร (ข้อมูลจาก Hipflat) ที่ถือว่าถูกกว่าคอนโดใกล้เคียงมากจึงถือได้ว่าค่อนข้างถูกกว่าราคาตลาด ซึ่งจะดีกับคนที่ซื้อเพื่อต้องการ Capital Gain
คอนโดของ Major Development ยังมีอีก 1 ไม้ตายเด็ดคือเป็นคอนโดที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ได้ภายใต้เงื่อนไข ซึ่งคอนโดกลุ่มนี้ยังมีอยู่น้อยมากๆในกรุงเทพ แต่ยังตรงกับ Lifestyle ของคนรุ่นใหม่ที่ชอบเลี้ยงสัตว์ด้วย รวมถึงกลุ่มผู้เช่าที่มีสัตว์เลี้ยงจะมีตัวเลือกให้เลือกไม่มาก เป็นการเพิ่มโอกาสในลงทุนได้มากขึ้น
เจ้ลองหาข้อมูลมาให้ดูคร่าวๆเปรียบเทียบค่าเช่าของคอนโดในย่านใกล้เคียงกัน เปรียบเทียบกันระหว่างคอนโดที่เลี้ยงสัตว์ได้กับคอนโดอื่นๆ แต่ต้องเข้าใจก่อนว่า Lifestyle และกลุ่มของผู้เช่าในแต่ละย่านจะต่างกันไป
ค่าเช่าคอนโดย่านเอกมัย 12
M Thonglor 10 (2016) เลี้ยงสัตว์ได้ > 1 Bed 30 sqm > 20,000 - 24,000 บาท/เดือน
Ceil (2013) > 1 Bed 35 sqm > 17,000 - 20,000 บาท/เดือน
A Clove 10 (2010) > 1 Bed 32 sqm > 18,000 - 20,000 บาท/เดือน
สำหรับย่านเอกมัยจะเห็นว่า 3 คอนโดนี้ทำเลค่อนข้างใกล้ๆกันไปหมด แต่มีความต่างกันในเรื่องความใหม่-เก่าด้วย
ค่าเช่าของ M Thonglor ที่เลี้ยงสัตว์ได้ได้ค่าเช่าที่สูงกว่า แม้ว่าจะมีขนาดห้องที่เล็กกว่า
ทองหล่อ
Ashton 38 (2012) เลี้ยงสัตว์ได้ > 1 Bed 33-35 sqm > 30,000 บาท/เดือน
Noble Remix 2 (2010) > 1 Bed 41-42 sqm > 28,000 - 36,000 บาท/เดือน
Keyne (2013) > 1 Bed 35-36 sqm > 28,000 - 30,000 บาท/เดือน
The Crest (2014) > 1 Bed 35 sqm > 33,000 - 35,000 บาท/เดือน
สำหรับย่านทองหล่อ แม้ว่าโครงการ Ashton 38 จะอยู่ไกลจาก BTS กว่าอีก 3 คอนโดมาก แต่จะเห็นเลยว่าราคาค่าเช่าไม่ได้ต่างกันมากเท่าไร
ซึ่งอย่าลืมว่าเส้นสุขุมวิทจะได้ผู้เช่า Expat เยอะต่างจากเส้นพหลโยธิน
จตุจักร
M Jatujak (2018) - เลี้ยงสัตว์ได้
ค่าเช่า 1 Bed 32-34 sqm > 18,000 - 19,000 บาท/เดือน
มูลค่าต่อตารางเมตร 121,875 Q2 2015 > 153,235 Q4 2018
The Line (2018)
ค่าเช่า 1 Bed 26 sqm > 17,000 - 18,000 บาท/เดือน
มูลค่าต่อตารางมเตร 190,769 Q3 2015 > 198,194 Q4 2018
สำหรับย่านนี้เจ้พยายามหาคอนโดที่อยู่ในทำเลใกล้เคียงกัน แต่มีไม่ค่อยเยอะเท่าไร
แม้ว่าค่าเช่าของคอนโดที่เลี้ยงสัตว์ได้จะไม่ได้โดดเด่นเท่าไร แต่ Capital Gain ถือว่าทำได้ดีกวาคอนโดข้างๆค่ะ
สำหรับราคาค่าเช่าของ Maestro 07 Victory Monument เจ้ต้องประเมินจากอาคารข้างเคียงที่เปิดให้เช่าแล้วค่ะ
โดยคาดว่าห้อง 1 Bedroom 27-29.34 ตารางเมตร น่าจะได้อยู่ที่ 23,000 - 25,000 บาท ซึ่งเมื่อเทียบกับราคาต้นทุนต่อตารางเมตรของคอนโดข้างเคียง ที่ Maestro 07 Victory Monument มีต้นทุนที่ต่ำกว่ามาก แต่ยังเป็น Segment เดียวกันอยู่ ทำให้ได้ Yield ที่ 6-7% เลยทีเดียว (เดี๋ยวนี้หายากแล้วนะคะ เปิดมาใหม่ๆกันได้แค่ 4-5% เอง) แถมยังมีจุดขายในเรื่องของการเลี้ยงสัตว์ได้อีก ซึ่งผู้เช่าบนเส้นพหลโยธินที่มีสัตว์เลี้ยงก็จะมีตัวเลือกไม่มากด้วยค่ะ
รายละเอียดโครงการ
Maestro 07 Victory Monument
ที่ดิน 1-0-41.8 ไร่
จำนวนห้องชุด 171 ยูนิต
ที่จอดรถประมาณ 40%
ปัจจุบันโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมเข้าอยู่แล้วค่ะ เจ้จะพาดูโครงการและบรรยากาศรอบๆกัน
โครงการอยู่ติดริมถนนราชวิถีเลย จะมี รปภ และ Access Control กั้นคอยตรวจสอบคนผ่านเข้า-ออกค่ะ รวมถึงมี CCTV ด้วย
พื้นที่ด้านข้างอาคารเป็นสวนช่วยสร้างวิวให้กับ Lobby และห้องที่อยู่ชั้น 1 ค่ะ
Lobby เพดานสูงขนาดค่อนข้างใหญ่เมื่อเทียบกับจำนวนยูนิตที่มีน้อยเพียง 171 ยูนิตเท่านั้น
เมื่อผ่าน Access Control เข้ามาจะเจอกับ Mail Box Room โถงทางเดินเพื่อไปใช้ส่วนกลาง Kid's Room และส่วนกลางบนชั้น 2 ค่ะ
ห้อง Kid's Room
โถงลิฟต์และบันไดวนที่เป็น Signature ของ Maestro ค่ะ
ห้อง Creative Space สามารถใช้นั่งทำงาน อ่านหนังสือ หรือประชุมเล็กๆได้ ย่านนี้มีนักศึกษาค่อนข้างเยอะ ทั้งคณะแพทย์ ทันตะ และนักศึกษาปริญญาโท-เอก แถมยังห่างจากสยามเพียง 4 สถานีเท่านั้นจากประสบการณ์ที่เจ้จบจากมหาลัยแถวสยาม นิสิตที่นี่ไม่ได้กระจุกตัวอยู่แต่ใกล้มหาลัยนะคะ กระจายกันไปตามแนวรถไฟฟ้าตามกำลังทรัพย์และความอุดมสมบูรณ์ของ Location ค่ะ เพื่อนเจ้ที่มาพักย่านพญาไท-อนุสาวรีย์ฯก็มีเยอะค่ะ
ห้อง Creative Space
ห้อง Fitness
ห้อง Fitness
ห้อง Fitness
ห้อง Fitness
Pool Terrace ริมสระน้ำค่ะ เหมาะสำหรับการมานั่งฟังเพลงอ่านหนังสือมากๆ เพราะไม่ร้อนและได้บรรยากาศร่มรื่นผ่อนคลายจากสระน้ำล้นและความร่มรื่นต้นไม้รอบๆ
ห้อง Changing Room มีห้องน้ำและห้องอาบน้ำให้ครบค่ะ
สำหรับห้อง Changing Room ของผู้หญิงจะได้เป็น Steam Room ส่วนฝั่งผู้ชายจะได้เป็น Sauna ค่ะ
พื้นที่ส่วนกลางชั้นสองเมื่อมองจาก Top View ค่ะ
ขึ้นมาบน Roof Top ที่นี่ทำออกมาได้ประทับใจมากค่ะ เพราะให้พื้นที่สวนขนาดใหญ่เต็มพื้นที่ Roof Top เลย อีกทั้งยังได้วิวเมืองที่สวยมากๆด้วย สามารถใช้เป็น Jogging Track รูปตัว U วิ่งออกกำลังกายยามเช้าได้ด้วยค่ะ
บนดาดฟ้ายังมีลานสัตว์เลี้ยงที่กั้นไว้ให้เป็นสัดส่วนด้วย รวมถึงยังมีพื้นที่ส่วนเปียกสำหรับล้างตัวให้สัตว์เลี้ยงได้ด้วยค่ะ
ลาน BBQ ขนาดใหญ่ ขึ้นมานั่งพักผ่อนชมพระอาทิตย์ตกและแสงไฟยามค่ำคื่นของเมืองได้ค่ะ
ทางโครงการเตรียมเตา BBQ และ Sink ไว้ให้ด้วย
ลาน YOGA
ลงไปดูห้องชุดของจริงกันบ้างค่ะ ในแต่ละชั้น ห้องชุดประมาณ 60% จะได้เป็น Single Corridor ด้วยค่ะ
ห้องชุดแบบ 1 Bedroom
ห้องเป็นแบบ Fully Fitted คือมีชุดครัว ห้องน้ำ ตู้เก็บของ และตู้เสื้อผ้ามาให้ วัสดุของชุดครัวที่ให้สำหรับเจ้ว่าดีมากๆ แถมยังให้ขนาดใหญ่แบบใช้งานได้จริง รวมถึงตู้เก็บของขนาดใหญ่ด้วย ทำให้ไม่ว่าจะตกแต่งอยู่เองหรือปล่อยเช่าก็ง่ายมากแล้วค่ะ
ห้องชุดแบบ 2 Bedroom
เดินมาเพียง 100 เมตรก็ถึงอนุสาวรีย์ชัยค่ะ ไม่ว่าจะไปพหลโยธิน เข้าสยาม พระราม 4 ราชวิถี หรือจะกลับไปรถไปพระราม 9 ก็สะดวกมากๆ
บริเวณนี้คือย่านโรงพยาบาลระดับประเทศ แล้วสำหรับคนที่ใช้รถยนต์ด้วยแล้ว ตรงนี้ยังถือว่าเป็นใจกลางเลยค่ะ เพราะลงไปเพียง 4 กิโลเมตร ก็เป็นโรงพยาบาลจุฬา หรือวิ่งไปทางฝั่งธนฯก็วิ่งเข้าโรงพยาบาลศิริาชได้
ย่านโรงพยาบาลและคณะแพทย์ศาสตร์บนเส้นราชวิถีค่ะ แค่ข้ามอนุสาวรีย์ฯมาก็ถึง
ตรงนี้วิ่งเข้าสยามได้สะดวกมากด้วย
ใกล้กับสวนสันติภาพ มาวิ่งออกกำลังกายยามเช้าหรือมานั่งพักผ่อนเปลี่ยนบรรยากาศ
ความคิดเห็นที่มีต่อโครงการ
อย่างที่เจ้บอกแหละค่ะ Value ของทำเลนี้สำหรับกลุ่ม Luxury Segment คงไม่ใช่เรื่องการอยู่ติดกับห้าง Century หรือ Center One แต่เป็นสุดยอด Location ใจกลางเมืองที่เดินทางได้สะดวกมากๆ ไม่เพียงแต่รถไฟฟ้าแต่การเดินทางด้วยรถยนต์สามารถวิ่งเข้าสู่ถนนเส้นหลักของกรุงเทพฯได้สะดวกมากๆ แถมยังใกล้ทั้งทางขึ้นทางด่วนศรีรัชและทางด่วนเฉลิมมหานคร
และอย่างที่เรารู้กันว่าอสังหาฯเป็นสินค้าที่หมดแล้วหมดเลย นั้นหมายรวมถึงคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองนับวันจะยิ่งหายากมากขึ้นเรื่อยๆ และมีมูลค่าสูงขึ้นเรื่อยๆ แถม Maestro 07 Victory Monument ยังมีราคาต่ำกว่าคอนโดข้างเคียงมากๆ ทั้งๆที่อยู่ใน Segment เดียวกันและระยะทางจากรถไฟฟ้าก็อยู่ในระดับที่เดินได้แบบสบายๆ ปัจจุบันคอนโดตารางเมตรเฉลี่ย 15x,xxx บาท ที่เปิดมาใหม่ๆ ไม่ได้อยู่ใน Location ใจกลางเมืองแบบนี้แล้ว ฉะนั้นใครที่ถือครองห้องชุดที่นี่จึงไม่ควรปล่อยให้หลุดมือไปเลยค่ะ
ปัจจุบันโครงการขายหมดแล้วนะคะ แต่มี Unit Resale อยู่
ใครที่สนใจสามารถติดต่อฝ่ายขายของโครงการได้ที่เบอร์ 02 116 1111 ค่ะ
コメント