อสังหาฯ101 รู้ไว้ไม่เงิบ ตอน 1 : วิธีดู'ทำเลศักยภาพ'แบบง่ายๆ

รูปโครงการ The Monument Thong Lo ห้อง 3 ห้องนอน 95.2 ล้าน ใส่เพราะมันต้องหารูปใส่ ละรูปนี้สวยดี แค่นั้นแหละ 555

เพื่อนสาวหลายนางชอบหลังไมค์มาถามเจ้ว่า "เจ้ทำเลนี้ดีไหม? เจ้ทำเลนั้นดีไหม?" เจ้เลยคิดว่า วันนี้จะสอนวิธีดูทำเลกันแบบง่ายๆไปเลยดีกว่า อีกหน่อยพวกเธอก็ส่องปร๊าดเดียว ตอบได้แบบมือโปรฯ สวยๆ เริศๆ เชิดๆ

บอกก่อนว่าเจ้ก็หาได้เก่งขั้นเทพอะไรไม่ แต่ก็อยากจะแชร์ๆความรู้กันไปนะจ๊ะ (หงาย Card นี้ป้องกันโดนด่า 555)

ปัญหาที่พวกเธอเจอกันเยอะๆคือ อยากจะได้ทำเลในเมือง แต่เงินไม่พอ ชิมิล่ะ! (เจ้ก็เช่นกัน T-T) ก็นะ สมัยนี้ 2xx,xxx จะกลายเป็น New Standard ของราคาคอนโดในเมืองทำเลดีๆไปสะแล้ว ทำใจอยู่นานจนราคาแทบชานเมืองเริ่มขยับขึ้นถึงทำใจได้เริ่มไปหาซื้อ แต่ก็ไม่แน่ใจว่าจะเอาทำเลไหนดี มันจะดีจริงไหม กลัวซื้อไปแล้วเงิบ

อันนี้ไม่ใช่แค่เฉพาะลงทุนนะจ๊ะ ซื้ออยู่เองก็ควรศึกษา ถ้าเธออยากได้ความสะดวกสวยเริดเชิดใกล้ห้างเก๋ๆในอนาคต

สิ่งที่คนสนใจในที่ดินคือ "มูลค่า" ชิมิค่ะ แล้วมีคำว่า "มูลค่า" ของที่ดินเนี้ย มันมาจากไหน แค่อยู่ใกล้เมืองกว่าเลยมีมูลค่ามากกว่าหรอ? แต่เคยเจอป่ะ ว่าคอนโดบางที่ใกล้เมืองกว่า แต่กลับราคาไม่แพงเท่าสถานีถัดไป!

"มูลค่า" คำนวณมากจาก "โอกาส" ค่ะ โอกาสในการทำการค้า ทำมาหากิน เปิดร้านอะไรมาแล้วมีคนผ่านเยอะ คนแถวนั้นต้องกิน ต้องใช้ เปิดแล้วโอกาสขายของได้มีสูง ไม่ใช่เปิดมาแล้วเงียบเป็นป่าช้า แล้วจะขายของให้ใครละจ๊ะ

เจ้จะเรียกการผ่านไป-มาของคนในทำเลว่า "Traffic" นะจ๊ะ (ไม่ใช่รถติดนะคะลูก!)

Traffic ก็มีหลายแบบไปอีก มีทั้งแบบที่ มาอยู่ในทำเลนั้นนานๆ แล้วต้องเสียทรัพย์ หรือแบบที่ แค่เดินผ่าน 5 นาที มีแวะฉี่บ้างตามโอกาส อันนี้พวกเธอต้องดูพฤติกรรมคนที่ผ่านไปแถวนั้นให้ออกค่ะ

ตัวอย่างที่ดีที่สุดก็คือตึก Office เพราะคนทีทำงานเค้าได้เงินเดือน แปลว่าพวกนางมีเงิน ชิมิค่ะ แล้วมาสิงสถิตอยู่กัน 9 ชม +/- ยังไงสะพวกนางก็ต้องกินข้าว นั้น เปิดร้านขายข้าวได้ละ แล้วสาว Office แสนสวยแบบพวกเรา ต้นเดือนเงินออก มันก็ต้องหาอะไรหรูๆมากระแทกปาก จะไปไกลถึงสยามก็เดี๋ยวกลับไม่ทันโดนเจ้านายตบ ก็ต้องมีร้านหรูๆใกล้ Office อีก (ส่วนมากก็ในตึกนั้นแหละ) กินข้าวเสร็จ สาวๆขอเดินเล่นตลาดอีก เดินเฉยๆแต่กลับขึ้นมาพร้อม กระโปรงใหม่ และต่างหูแบบนี้กำลังฮิต '#ของมันต้องมี' เงินก็สะพัดไปอีก ที่ดินตรงนั้นก็เลยมี Value ราคาก็ขึ้นไงละจ๊ะ

พวกนักลงทุนเค้าถึงกรี๊ดกร๊าดมาก เวลามีตึก Office ใหม่เปิด เพราะนั้นราคาที่ดินแถวนั้นจะขึ้นแล้วจ้าาา

แต่ปัญหาของย่าน Office คือ พอ ส-อา ปุ๊ป Oops! นึกว่าเมืองร้าง เดินๆไปจะโดนซอมบี้กินหัวไหม เงียบได้อี๊กกก

ย่านที่อยู่อาศัยก็เหมือนกันค่ะ พอคนย้ายเข้ามาอยู่ พวกนางก็ต้องกินข้าว ต้องซื้อของเข้าบ้าน ยิ่ง ส-อา อยากนอนตายอยู่บ้านไปอีก แม้สั่งอาหารมากินจะสะดวก แต่คนเราก็อยากออกมาดูแสงเดือนแสงตะวันบ้าง อยู่แต่ในห้องเล็กๆอุดอู้จะตาย ออกไปนั่งร้านกาแฟสวยๆเก๋ๆเป็นนางเอกซีรีย์เกาหลีดีกว่า เผื่อได้สบตาเพศชายหล่อๆใสๆให้หัวใจกระชุ่มกระชวย (นี้คือพูดถึงตัวเองชัดๆ) นั้นแหละ ย่านคอนโดมันถึงมี Community Mall ผุดไง ราคาที่ดินก็ขึ้นไปอี๊ก

แต่ปัญหาของย่านที่อยู่อาศัยคือ พอกลางวัน วันธรรมดา ก็เงียบเช่นกันค่ะ

หรือจะเป็นทำเล ผสม คือเป็นทั้งดงคอนโด และ ดง Office ก็จะมีเริศ แต่พอ "โอกาส" มันเยอะกว่าย่านอื่นๆราคามันก็สูงตามค่ะ

สมัยนี้เค้าถึงชอบทำ Mixed Use ไงค่ะ เพราะเป็นการสร้าง Eco System เองสะเลย ไม่ต้องรอปัจจัยภายนอก ส่วนคนที่เป็นเจ้าของ Retail หรือห้างก็คือตัว Developer เอง ก็สวยๆรวยๆ มี Traffic ทั้งเวลาทำงาน และ วันหยุด เก็บค่าเช่าวนไปค่ะ

กลับมาที่คำถามเดิม "แล้วทำเลไหนมีศักยภาพ น่าซื้อ ถ้าซื้อทำเลกลางเมือง เจริญแล้วไม่ไหว?"

ก็ถามตัวเองก่อนว่า ส-อา มีของกินไหม หรือเดินไปร้านไหนก็ปิด ถ้าอยากได้แบบ ส-อา มีของกิน แล้วมีโอกาสที่อนาคตจะมี Community Mall มาเปิด โดยดูปริมาณคอนโดที่ผุดในย่านนั้น (อันนี้ต้องทำการบ้านเองนะจ๊ะ ลองไปขับรถวนดูก็ได้)

Step การมาของคอนโด มันก็จะเริ่มจากรายเล็กก่อน สร้างเป็น Low Rise ราคาเบาๆตามซอย พอเยอะๆเข้าก็เริ่มมีตลาด (นึกภาพคนอยู่อาศัยตามด้วย ถ้าคอนโดราคาไม่แพง ก็ต้องขายของราคาไม่แพงไปก่อน ก็เลยออกมาเป็นตลาดและร้านอาหาร Local ไม่ใช่เปิด Community Mall มาขายข้าวจานละ 200 ก็เจ้งสิจ๊ะ) พอเริ่มมีตลาด เริ่มมี mini mart เริ่มมี Supermarket คอนโด High Rise ก็ตามเข้ามา ก็รอคอนโด High Rise ผุดกันมากๆเข้า เดี๋ยว Community Mall ก็ตามมาค่ะ แถวบ้านเธอก็จะสวยและรวยมาก แต่! มันก็ต้องใช้เวลานะจ๊ะ ไม่ใช่เนรมิตขึ้นมาได้ทันใจ แต่ก็แลกมากับราคาที่ถูกกว่าไปซื้อคอนโดทำเลที่เจริญแล้ว

แต่จากที่บอกไป จะเห็นว่า มันต้องมีการพัฒนาโครงการใหม่ๆขึ้นมาช่วย ชิมิ นั้นแปลว่า แถวๆนั้นต้องมีที่ดินผืนใหญ่ๆเหลือให้เค้าขึ้นโครงการได้ด้วยนะจ๊ะ ไม่ใช่ซอยเป็นตึกแถวไปหมด Developer เค้าก็ซื้อที่ดินลำบากเด้อ

วันนี้เม้าส์แค่นี้ก่อนนะ เริ่มยาวละ เดี๋ยวพวกเธอไม่อ่าน ตอนหน้าเราจะมาเม้าส์กันเรื่อง "กระแส" ค่ะ