เปลี่ยนตึกแถวโทรมๆ เป็น Hostel เงินล้าน
- Sukrit Udom
- Sep 20, 2019
- 1 min read
วันนี้เจ้จะพาไปดูอีกหนึ่ง idea ในการลงทุนอสังหาฯ
ที่ไม่ได้มีแค่การซื้อคอนโดกันค่ะ
แน่นอนว่าเรายังอยู่กับคุณ Birth เจ้าของ
นักออกแบบตกแต่งภายในที่เชี่ยวชาญเรื่องการลงทุนเป็นอย่างดี
คุณ Birth ได้พามาดูผลงานใหม่
The Common House
Hostel สุดเกร๋บนถนนสีลมกันค่ะ
แต่ขอบอกก่อนว่า ตึกแถวนี้คุณ Birth ไม่ได้ซื้อนะคะ
แต่เอามาลงทุนได้ยังไง ไปดูกันค่ะ
ภาพก่อนการ Renovate
ไม่ได้ซื้อแล้วได้บ้านหลังนี้มาได้ไง?
ตึกแถวนี้จริงๆแล้วเป็นของญาติของเพื่อนคุณ Birth ค่ะ
โดยเพื่อนเห็นว่าคุณ Birth มีความเชี่ยวชาญ
ด้านการลงทุนในอสังหาฯและน่าจะรู้จักคนเยอะ
จึงนำมาปรึกษาว่าอยากปล่อยเช่าต้องทำยังไงดี
คุณ Birth เห็นทำเลของตึกดูน่าสนใจ เลยขอเช่าเองค่ะ
ยิ่งพอได้ไป Survey ตึกจริง พอได้เห็นวิวชั้นบนสุดแล้วก็ WOW มากๆ
คุณ Birth ตกลงทำสัญญาเช่ากันที่ 6 ปีค่ะ
3 ปีแรกค่าเช่าเดือน 40,000 บาท
3 ปีหลัง 45,000 บาท
แล้วรู้ได้ไงว่าจะคุ้ม แล้วต้องลงทุนเท่าไร?
ก็ลองคำนวนค่าเช่าที่น่าจะได้ของแถวนี้
แล้วเอามาคำนวนว่าเราจะแต่งประมาณกี่บาท
แล้วคำนวนว่าค่าเช่าจะได้ประมาณปีละเท่าไร
พอเราคำนวนแล้ว ไม่เกินปีครึ่งก้จะได้ค่าตกแต่งทั้งหมดคืน
ฉะนั้น อีก 4.5 ปี ที่เหลือ ก็คือกำไร
ตอนคำนวนคิด occupancy แค่ 75-80% แต่จริงๆแล้วแถวนี้เต็มตลอด
ใช้งบในการ renovate ไปประมาณ 4 ล้านบาท
เปิดมากี่เดือนแล้ว เจอปัญหาอะไรบ้าง?
เปิดมาประมาณ 3 เดือนแล้ว
ห้องนึง เราทำให้นอนได้ 4 คน
เพราะตั้งใจจับกลุ่ม family หรือ group of friend
ห้องชั้น 4 ที่มี Jacuzzi คืนละ 4,000 บาท
คนจองเต็มตลอด เดือนนึงจะมีว่างแค่ 1 วัน
ห้องชั้น 2-3 มีคนเช่าประมาณ 80% ได้
ส่วนชั้น 1 มีปันหาเรื่องมี 1 ห้องน้ำและเป็นชั้นล่าง มีคนเช่า 70%
เรื่องการ manage เราก็จ้าง outsource
ไม่ต้องมาเหนื่อยเองซึ่งเค้าจะมาทำให้ทุกอย่างตั้งแต่
ถ่ายรูป รับลูกค้า ทำความสะอาด และทุกอย่างทั้งหมด
เราแค่ต้องเตรียม asset และของให้ครบเท่านั้นเอง
แล้วเราก็คอยจ่ายค่าน้ำค่าไฟค่าinternet ค่า Netflix อะไรพวกนี้
คิดว่าอะไรทำให้ปล่อยเช่าได้ดี?
ขนาดห้อง ทำเล ราคา การตกแต่ง
เพราะลูกค้าได้ห้องใหญ่มาก นอนได้หลายคน
มี pantry มีห้องน้ำ 2 ห้อง คุ้มมาก
การตกแต่งดี มีสิ่งอำนวยความครบ
ทั้ง Wifi, Netflix, เครื่องทำกาแฟ Nespresso พร้อม Capsule ให้
ตัวบ้านเราตั้งชื่อว่า The Common House
โชคดีที่บ้านเพดานสูงมาก เลยดูโปร่ง
ส่วนแต่ละชั้นอยากให้แตกต่างกันไปเลย 4 แบบ
ชั้น 1 ราคาไม่สูงเลยเน้นกลุ่มวัยรุ่น จึงเน้นสีสันสดใส
และมีห้องน้ำเดียว ไม่เหมาะกับผู้ใหญ่
อาจจะมี Complain เยอะได้ซึ่งไม่เป็นผลดีต่อรีวิวและคะแนนบน Air Bnb
ซึ่งมีผลต่อการเลือกเข้าพักของลูกค้ามากๆ
ชั้น 2 ห้องสีแดง อยากแต่งห้องให้ดูเปนงาน Craft
เลยไปทำ Research เจอชนเผ่าในแอฟฟริกาชื่อ
The Himba Tribe ที่จะทาตัวเองเปนสีแดงตั้งแต่เด้ก
ของตกแต่งต่างๆก้จะมีความเป็นชนเผ่า
ชั้น 3 The Collector สีเขียว เปนนักสะสม
sofa ดูเปนของเก่า และสะสมด้วยภาพเพนท์เก่าๆที่มีขื่อเสียง
และของตกแต่งเปนพวกกระจกโบราน ให้ดูมีความ antique
ชั้น 4 เป็น hi-Light เพราะมีระเบียงที่วิวสวยมาก
สามารถเห็นตึกวิวมหานครได้ ทำเป็น theme นักบิน The Aviator
แต่ละ Location มันจะก้มีความ Specific ของมัน
ซึ่งเราไม่สามารถ คาดหวังว่าจะได้ผลตอบลัพธ์เหมือนที่วางแผนไว้ 100% ได้
ต้องให้เวลาสักพักเพื่อนเก็บข้อมูลเพื่อนำมาพัฒนา
และโดยระบบของ AirBNB ที่ต้องการการรีวิวเป็นหลัก
จึงต้องอาศัยเวลาเพื่อให้คนที่เข้ามาพักรีวิว
ดันขึ้นมาหน้าแรกๆ และสร้างความน่าเชื่อ
หากใครมีตึกแถวหรือบ้านในทำเลดีๆ ต้องการปรึกษาคุณ Birth เพื่อนำมาลงทุน
สามารถติดต่อคณ Birth เพื่อขอนำแนะนำได้ที่
Comments